IBI, Modelo 210 und die Herbstrechnungen, die Eigentümer vergessen

Im Herbst hören die spanischen Immobilienrechnungen auf, theoretisch zu sein. Die IBI-Aufforderung trudelt ein, jemand erwähnt Modelo 210 in einer WhatsApp-Gruppe, und ein nicht ansässiger Eigentümer, der das ganze Jahr über nichts falsch gemacht hat, fragt sich plötzlich, ob das doch der Fall ist. Die beiden Pflichten haben nichts miteinander zu tun, und sie zu verwechseln ist der häufigste Grund, warum Eigentümer am Ende mit einem unerwarteten Zuschlag dastehen.

Zwei Rechnungen, zwei Behörden, zwei Termine

Trennen Sie die beiden zunächst sauber voneinander, denn fast jede Herbstpanik entsteht dadurch, dass man sie als eine Sache behandelt.

Beide sind für einen nicht ansässigen Eigentümer verpflichtend. Die Zahlung der einen befreit nicht von der anderen, und keine von beiden wird automatisch für Sie eingezogen, es sei denn, Sie haben das selbst veranlasst.

IBI: die Rechnung, die Ihre Gemeinde festlegt

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, die auf dem valor catastral Ihrer Immobilie basiert. Jede Gemeinde legt ihr eigenes Zahlungsfenster fest, und diese Fenster liegen meist irgendwo zwischen September und November — deshalb kommt die Rechnung jetzt und nicht zu einem bundesweit einheitlichen Termin.

Das übliche Problem ist nicht die Zahlungsverweigerung, sondern die Abwesenheit. Die Aufforderung geht an eine spanische Adresse oder ein spanisches Konto, der Eigentümer befindet sich gerade in München oder Wien, und das Erste, was er davon mitbekommt, ist ein Säumniszuschlag. Ein Lastschrifteinzug von einem spanischen Konto löst die meisten dieser Fälle, sofern das Konto gedeckt und noch geöffnet ist.

Modelo 210: die Erklärung, die Sie auch ohne Einkünfte abgeben müssen

Modelo 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige. Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und dort steuerlich nicht ansässig sind, müssen Sie diese Erklärung für die renta imputada — die zugerechneten Einkünfte — abgeben, selbst wenn die Immobilie noch keine einzige Nacht vermietet wurde.

Die Logik dahinter: Spanien betrachtet die bloße Verfügbarkeit eines Zweitwohnsitzes bereits als geldwerten Vorteil und besteuert daraus ein fiktives Einkommen. Ob Sie die Immobilie selbst genutzt oder das ganze Jahr über leer stehen gelassen haben, ändert nichts an dieser Pflicht.

Wie sich der zugerechnete Betrag berechnet

Die Berechnung basiert auf dem valor catastral, nicht auf dem, was Sie bezahlt haben oder was die Immobilie heute beim Verkauf einbringen würde:

• Die zugerechneten Einkünfte betragen in der Regel 1,1 % oder 2 % des valor catastral, je nachdem, wann der Katasterwert zuletzt überprüft wurde.
• Der angewandte Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige der EU, Islands und Norwegens und 24 % für alle übrigen.
• Deutsche und österreichische Eigentümer fallen als EU-Bürger unter den Satz von 19 %; Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder EU- noch EWR-Mitglied ist, fallen dagegen in die 24-%-Kategorie.

Gerade Letzteres wird von Eigentümern mit Wohnsitz außerhalb der EU und des EWR oft übersehen, wenn sie ihre Erklärungen nie überprüft haben. Die allgemeine Regel ist einfach, doch welcher Prozentsatz für Ihre Immobilie gilt, hängt von der Revisionsgeschichte Ihrer Gemeinde ab. Lassen Sie sich die Zahlen für Ihren eigenen Fall daher von einer gestoría bestätigen, statt sie von einem Nachbarn zu übernehmen.

Die Frist, auf die es dieses Jahr ankommt

Für das Steuerjahr 2025 liegt die Frist für den Modelo 210 mit zugerechneten Einkünften beim 31. Dezember 2026. Das ist ein langer Vorlauf, und genau deshalb wird die Frist häufig verpasst — im Oktober besteht noch kein Zeitdruck, und Ende Dezember sind die meisten Menschen ohnehin anderswo.

Die Erklärung schon im Herbst abzugeben, während Sie sich ohnehin mit der IBI befassen und Ihre Unterlagen bereits vor sich liegen haben, ist einfach unkomplizierter, als sich in der letzten Woche des Jahres daran zu erinnern.

Was sich ab dem Steuerjahr 2026 ändert

Der Abgabekalender verschiebt sich, daher sollten Sie alle Ihre Notizen im Kalender entsprechend anpassen:

• Für Mieteinkünfte verschiebt sich der Abgabezeitraum vom 1. bis 20. Januar auf den 1. bis 20. April.
• Für zugerechnete Einkünfte beginnt der Abgabezeitraum künftig am 1. April statt am 1. Januar.

Diese Änderungen gelten ab dem Steuerjahr 2026, das 2027 erklärt wird. Sie betreffen nicht das, was Sie dieses Jahr für 2025 einreichen. Wenn Sie eine gestoría beauftragen, hat diese das bereits im Blick; wenn Sie selbst einreichen, verschieben Sie die Erinnerung jetzt gleich, solange Sie ohnehin daran denken.

Das andere Herbstdokument, das niemand öffnet

Genau die Wochen, in denen die Steuerunterlagen eintreffen, sind auch der richtige Moment, um die Police für Ihre Immobilie zu prüfen, denn sie ist das eine jährliche Dokument, das sich stillschweigend verlängert, ob es die Realität noch abbildet oder nicht. Einiges verschiebt sich dabei erfahrungsgemäß:

• Leerstandszeiten. Steht die Immobilie inzwischen von September bis April leer, ist das eine wesentliche Tatsache. Ein Versicherungsschutz, der für eine dauerhaft bewohnte Immobilie ausgelegt ist, funktioniert anders als eine Ferienhausversicherung, die mit langen Leerstandsphasen rechnet.
• Die Versicherungssumme. Die Wiederaufbaukosten sind gestiegen, doch der Betrag in Ihrer Gebäude- und Hausratversicherung ist nicht mitgewachsen. Eine beim Kauf festgelegte Versicherungssumme kann zu einer Unterversicherung führen, was im Schadensfall meist eine anteilige Kürzung der Zahlung bedeutet und nicht nur eine Deckelung nach oben.
• Der Lastschrifteinzug. Wurde ein spanisches Konto geschlossen oder nicht ausreichend gedeckt, kann die Police erloschen sein, ohne dass Sie es bemerkt haben. Eine erloschene Police bedeutet auch, dass kein Schutz durch den Consorcio de Compensación de Seguros mehr besteht, da der Consorcio-Zuschlag, der Überschwemmungen und andere außergewöhnliche Risiken abdeckt, über die Police selbst eingezogen wird.
• Wer die Immobilie tatsächlich nutzt. Eine am Tag des Kaufabschlusses abgeschlossene Wohngebäudeversicherung beschreibt das Haus so, wie es damals war, nicht wie es heute genutzt wird.

Die IBI-Aufforderung ist gerade deshalb eine nützliche Erinnerung, weil sie unvermeidlich ist. Wenn sie eintrifft, prüfen Sie gleichzeitig auch Ihre Police.

Eine kurze Herbst-Checkliste

• Prüfen Sie das IBI-Zahlungsfenster Ihrer Gemeinde und stellen Sie sicher, dass der Lastschrifteinzug aktiv und gedeckt ist.
• Klären Sie, ob Ihr Modelo 210 für zugerechnete Einkünfte des Jahres 2025 bereits eingereicht wurde, oder tragen Sie die Frist rechtzeitig vor dem 31. Dezember 2026 in Ihren Kalender ein.
• Verschieben Sie Ihre Erinnerung für das Steuerjahr 2026 auf das neue April-Fenster.
• Lesen Sie Ihren Versicherungsschein durch, prüfen Sie die Versicherungssumme und die angegebene Nutzung, und stellen Sie sicher, dass die Prämie tatsächlich eingezogen wird.

Der saubere nächste Schritt besteht darin, die beiden Steuerpflichten am selben Nachmittag als getrennte Aufgaben zu behandeln und sich von einer gestoría bestätigen zu lassen, welcher Prozentsatz für die zugerechneten Einkünfte und welcher Steuersatz für Ihre eigene Immobilie gilt, bevor Sie irgendetwas einreichen.