IBI, Modelo 210 et les factures d'automne que l'on oublie

L'automne, c'est le moment où les factures d'un bien espagnol cessent d'être théoriques. L'avis d'IBI arrive, quelqu'un mentionne le Modelo 210 dans un groupe WhatsApp, et un propriétaire non-résident qui n'a rien fait de mal de toute l'année se demande soudain s'il n'a pas commis une faute. Les deux obligations n'ont aucun rapport entre elles, et les confondre est de très loin la première cause de majoration inattendue.

Deux factures, deux administrations, deux dates

Commencez par bien les séparer, car presque toutes les paniques d'automne viennent du fait qu'on les traite comme une seule chose.

Les deux sont obligatoires pour un propriétaire non-résident. Payer l'un n'éteint pas l'autre, et ni l'un ni l'autre n'est recouvré pour votre compte par qui que ce soit, sauf si vous l'avez organisé.

L'IBI : la facture que fixe votre commune

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est un impôt foncier municipal annuel assis sur la valor catastral de votre bien. Chaque commune fixe sa propre période de paiement, et ces périodes tombent généralement entre septembre et novembre — c'est pourquoi l'avis arrive maintenant et non à une date nationale quelconque.

L'échec habituel n'est pas un refus de payer, mais une absence. L'avis part vers une adresse ou un compte espagnol, le propriétaire est en Bretagne, et il découvre l'affaire par une majoration. Une domiciliation sur un compte espagnol règle l'essentiel du problème, à condition que le compte soit approvisionné et toujours ouvert.

Le Modelo 210 : la déclaration que l'on dépose même sans revenu

Le Modelo 210 est la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents. Si vous possédez un bien en Espagne sans y être résident fiscal, vous devez la déposer au titre de la renta imputada — le revenu imputé — même si le bien n'a jamais été loué une seule nuit.

La logique est que l'Espagne considère la disponibilité d'une résidence secondaire comme un avantage en soi et en impose un revenu théorique. Que vous ayez occupé le bien ou l'ayez laissé volets clos toute l'année ne change rien à l'obligation.

Comment se calcule le montant imputé

Le calcul repose sur la valor catastral, et non sur ce que vous avez payé ni sur ce que le bien vaudrait à la vente aujourd'hui :

• Le revenu imputé s'élève généralement à 1,1 % ou 2 % de la valor catastral, selon la date de la dernière révision de la valeur cadastrale.
• Le taux d'imposition appliqué est de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège, et de 24 % pour tous les autres.
• Résidents de France et de Belgique relèvent donc du taux de 19 % ; les résidents suisses, la Suisse n'appartenant ni à l'UE ni à l'EEE, relèvent de la tranche à 24 %.

Ce dernier point piège encore les foyers franco-suisses et tous ceux qui ont transféré leur résidence fiscale hors de l'Union sans jamais revoir leurs déclarations. La règle générale est simple, mais le pourcentage applicable à votre bien dépend de l'historique des révisions de votre commune : faites confirmer les chiffres de votre propre cas par une gestoría plutôt que de recopier ceux du voisin.

L'échéance qui compte cette année

Pour l'exercice fiscal 2025, l'échéance du Modelo 210 sur le revenu imputé est le 31 décembre 2026. C'est un long délai, et c'est précisément pour cela qu'on le manque — rien ne presse en octobre, et fin décembre la plupart des gens sont ailleurs.

Le déposer à l'automne, pendant que vous vous occupez déjà de l'IBI et que vos papiers sont sous les yeux, est simplement plus facile que de s'en souvenir la dernière semaine de l'année.

Ce qui change à partir de l'exercice 2026

Le calendrier déclaratif évolue : tout ce que vous avez noté dans un agenda doit être mis à jour.

• Pour les revenus locatifs, la période de dépôt passe du 1er-20 janvier au 1er-20 avril.
• Pour le revenu imputé, la période de dépôt s'ouvre le 1er avril au lieu du 1er janvier.

Ces changements s'appliquent à partir de l'exercice fiscal 2026, déclaré en 2027. Ils n'affectent pas ce que vous déposez cette année au titre de 2025. Si vous passez par une gestoría, elle a déjà cela en main ; si vous déclarez vous-même, déplacez le rappel maintenant, pendant que vous y pensez.

L'autre document d'automne que personne n'ouvre

La quinzaine qui apporte les papiers fiscaux est aussi le bon moment pour regarder le contrat qui couvre le bien, car c'est le seul document annuel qui se reconduit en silence, qu'il décrive encore la réalité ou non. Plusieurs choses dérivent :

• Les périodes d'inoccupation. Si le bien reste désormais vide de septembre à avril, c'est une circonstance matérielle. Une garantie rédigée pour un logement occupé en permanence ne se comporte pas comme un contrat résidence secondaire qui anticipe de longues absences.
• Le capital assuré. Les coûts de reconstruction ont évolué, et le montant inscrit sur votre garantie bâtiment et contenu ne les a pas suivis. Un capital fixé à l'achat peut vous laisser sous-assuré, ce qui se traduit généralement par une réduction proportionnelle de l'indemnisation plutôt que par un simple manque en haut de l'échelle.
• Le prélèvement automatique. Si un compte espagnol a été clôturé ou laissé sans provision, le contrat peut avoir été résilié sans que vous vous en aperceviez. Un contrat résilié, c'est aussi la fin de la couverture du Consorcio de Compensación de Seguros, car la surprime Consorcio qui finance l'indemnisation des inondations et des autres risques extraordinaires est encaissée à travers le contrat lui-même.
• Qui utilise réellement le bien. Une assurance habitation souscrite le jour de la signature décrit la maison telle qu'elle était alors, pas telle qu'elle est aujourd'hui.

L'avis d'IBI est un rappel utile précisément parce qu'il est incontournable. Quand il arrive, vérifiez le contrat dans la foulée.

Une courte checklist d'automne

• Confirmez la période d'IBI de votre commune et vérifiez que la domiciliation est active et provisionnée.
• Établissez si votre Modelo 210 2025 pour le revenu imputé a bien été déposé, ou inscrivez-le à l'agenda bien avant le 31 décembre 2026.
• Déplacez votre rappel pour l'exercice 2026 vers la nouvelle fenêtre d'avril.
• Lisez vos conditions particulières, vérifiez le capital assuré et l'occupation déclarée, et assurez-vous que la prime est effectivement encaissée.

L'étape suivante, la plus propre, consiste à traiter les deux obligations fiscales comme deux points distincts du même après-midi, et à faire confirmer par une gestoría quel pourcentage de revenu imputé et quel taux d'imposition s'appliquent à votre propre bien avant de déposer quoi que ce soit.