Assicurazione vita per il mutuo: cosa vende la banca e cosa può scegliere Lei

Mancano sei settimane al rogito notarile e la banca Le ha appena inviato l'offerta di mutuo. Da qualche parte al suo interno c'è una polizza vita che non ha richiesto, legata al tasso di interesse che Le è stato proposto. Viene presentata come parte dell'accordo. Non lo è: può acquistare quella copertura altrove, e la differenza nell'arco di vent'anni raramente è trascurabile.

Perché la banca abbina l'assicurazione al mutuo

Le banche spagnole includono abitualmente il seguro de vida (l'assicurazione vita) e l'assicurazione casa nell'offerta di mutuo, di solito collegandole a una bonificación: una riduzione del tasso di interesse concessa in cambio della sottoscrizione dei prodotti della banca. Nello stesso elenco compaiono spesso l'accredito dello stipendio, un piano pensionistico e una carta di credito.

La banca non sta facendo nulla di scorretto. L'assicurazione è un business ad alto margine e lo sconto sul tasso è reale. Ciò che conta è se lo sconto vale più del premio aggiuntivo: una semplice questione di aritmetica che, in pratica, pochissimi acquirenti verificano davvero.

Cosa dice la Ley 5/2019 sul diritto di scegliere

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la Ley 5/2019, stabilisce i limiti. In termini generali:

• La banca può richiedere che Lei mantenga un'assicurazione sui danni all'immobile.
• La banca può collegare l'assicurazione vita a una bonificación sul tasso.
• Lei ha il diritto di scegliere il fornitore.
• La banca deve accettare una polizza equivalente di un'altra compagnia senza peggiorare le condizioni concordate.

In pratica, quindi, la banca può insistere sulla copertura, ma non sulla propria. Se presenta una polizza con garanzie equivalenti di un'altra compagnia autorizzata, questa dovrebbe essere accettata e le condizioni concordate dovrebbero restare invariate. Prima di firmare, verifichi con la propria banca come gestisce questo aspetto, perché la procedura interna varia.

Prima única: il premio su cui paga gli interessi

Questo è il dettaglio che costa di più e che viene spiegato meno. L'assicurazione vita per il mutuo proposta dalla banca viene solitamente venduta come prima única: un premio unico che copre più anni in un'unica soluzione, finanziato all'interno del prestito stesso.

Questo significa che il premio viene aggiunto al capitale che Lei prende in prestito. Su di esso pagherà quindi gli interessi per tutta la durata del mutuo. Un premio unico di, ad esempio, 6.000 € incluso in un mutuo a 25 anni non costa 6.000 €; costa 6.000 € più un quarto di secolo di interessi su quella cifra. Aumenta inoltre la somma finanziata, il che può incidere sul calcolo del rapporto tra prestito e valore dell'immobile (loan-to-value).

L'alternativa è la prima anual renovable: un premio annuale, pagato ogni anno, presso una compagnia indipendente. Nel complesso è in genere più economica, con la contropartita che il premio aumenta con l'età anziché restare fisso.

Capitale decrescente o capitale costante

Esistono due strutture che svolgono questa funzione, adatte a esigenze familiari diverse:

• Capitale decrescente (capital decreciente o ammortizzabile): il capitale assicurato diminuisce di pari passo con il debito residuo del mutuo. È l'opzione più economica e svolge esattamente una funzione: estinguere il debito.
• Capitale costante: il capitale assicurato resta invariato per tutta la durata. Costa di più, ma man mano che il mutuo si riduce, l'eccedenza diventa una somma a disposizione del coniuge superstite o dei figli, invece di sparire silenziosamente.

Le banche generalmente preferiscono la copertura decrescente, perché il loro interesse è che il prestito venga rimborsato. Il Suo interesse può essere più ampio, ed è qui che l'assicurazione vita generale e la copertura legata al mutuo iniziano a sovrapporsi.

Come confrontare correttamente le due offerte

Metta a confronto la proposta della banca e un preventivo indipendente, verificando gli stessi punti per entrambi:

• Premio unico o premio annuale — e, se unico, se è finanziato all'interno del prestito.
• Il capitale assicurato, e se è costante o decrescente.
• La durata. Una polizza che copre dieci anni di un mutuo trentennale non è paragonabile a una che copre l'intera durata.
• Quanto vale la bonificación in euro all'anno, non in punti base.
• La differenza di costo annuale tra le due polizze.
• Chi è il beneficiario, e se la polizza è vincolata a favore della banca.
• Le garanzie incluse: solo morte, oppure morte più invalidità permanente.

Esegua il confronto sull'intera durata e non solo sul primo anno. I premi bancari spesso sembrano competitivi all'inizio e meno in seguito, mentre lo sconto sul tasso resta della stessa entità e il divario tra i premi si allarga.

Cosa succede alla bonificación se cambia compagnia

Se annulla la polizza della banca e la sostituisce con una equivalente, lo sconto legato a quel prodotto dovrebbe continuare a essere applicato, poiché la condizione era il possesso della copertura, non il fatto di acquistarla dalla banca. In pratica, dovrà probabilmente dimostrarlo: invii i documenti della nuova polizza alla banca per iscritto, conservi la prova di consegna e verifichi il pagamento del mese successivo per confermare che il tasso non sia cambiato.

Se un premio unico è già stato finanziato, la disdetta a metà periodo dà generalmente diritto al rimborso della quota non goduta, ma l'importo e il meccanismo dipendono dal contratto. Legga le clausole specifiche, oppure si faccia assistere da una gestoría.

Polizza unica o separata per una coppia

Due mutuatari possono essere coperti da un'unica polizza congiunta o da due polizze individuali. Una polizza congiunta è spesso più economica e paga al primo decesso. Due polizze separate costano di più ma lasciano il superstite ancora coperto, il che è rilevante se in seguito l'immobile viene rifinanziato o se la coppia si separa. Se il mutuo è suddiviso in quote diseguali, i capitali assicurati possono essere ripartiti di conseguenza.

Il questionario medico è l'intero contratto

La dichiarazione sanitaria determina se la polizza pagherà o meno. Risponda in modo completo e per iscritto, incluse le condizioni che Lei ritiene irrilevanti o passate. La mancata dichiarazione è il motivo più comune per cui un sinistro vita viene ridotto o respinto, e viene alla luce nel momento peggiore possibile, quando la famiglia sta cercando di mantenere la casa.

Prima di firmare, legga la FEIN e la FiAE incluse nell'offerta di mutuo, individui esattamente quali prodotti comportano la bonificación e quanto vale ciascuno, e richieda un preventivo indipendente per una copertura equivalente di protezione del mutuo — quindi verifichi la Sua posizione con la banca e con una gestoría.