Jávea, Moraira und die nördliche Costa Blanca

Eine Villa an der nördlichen Costa Blanca ist in der Regel das wertvollste, was ihr Eigentümer je versichern wird, und wird dabei regelmäßig mit dem falschen Betrag versichert. Der gezahlte Preis umfasste ein Grundstück, eine Aussicht und ein Haus. Nur eines dieser drei Elemente kann abbrennen, und nur eines muss im Schadenfall wiederaufgebaut werden.

Der Wiederaufbauwert ist nicht das, was Sie bezahlt haben

Die Gebäudeversicherungssumme — das continente — sollte den Kosten für den Wiederaufbau des Hauses auf einem geräumten Grundstück entsprechen, nicht dem Marktwert. In Jávea, Moraira, Dénia und Calpe können Grundstück, Meerblick und Postleitzahl einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen — und nichts davon muss nach einem Brand wiederaufgebaut werden.

Ein realistischer Wiederaufbauwert umfasst mehr als nur die Mauern:

• Abriss und Entsorgung dessen, was übrig bleibt — auf einem Hanggrundstück mit nur einer schmalen Zufahrtsstraße nicht günstig.
• Honorare für Architekt, Gutachter und Baugenehmigungen der Gemeinde.
• Die höheren Baukosten auf steilen, terrassierten Grundstücken im Vergleich zu ebenem Gelände.
• Swimmingpool, Stützmauern, Terrassen und befestigte Gartenanlagen, falls diese mitversichert sein sollen.
• Die aktuellen Baukosten, nicht die, die beim ursprünglichen Vertragsabschluss galten.

Die regla proporcional und die Rechnung dahinter

Spanische Policen wenden die regla proporcional an, die Proportionalregel. Liegt die Versicherungssumme unter dem tatsächlichen Risikowert, reguliert der Versicherer Schäden im selben Verhältnis wie die Unterversicherung. Das ist der Punkt, den die meisten Eigentümer falsch einschätzen: Er gilt auch für kleine Schäden, nicht nur für Totalschäden.

Ein anschauliches Beispiel: Eine Villa würde 400.000 € kosten, um wiederaufgebaut zu werden, ist aber nur mit 200.000 € versichert — also mit der Hälfte ihres Werts. Ein Küchenbrand verursacht einen Schaden von 40.000 €. Der Versicherer zahlt 20.000 €, abzüglich einer eventuellen Selbstbeteiligung, und der Eigentümer trägt den Rest selbst — obwohl die Versicherungssumme bei Weitem nicht ausgeschöpft war.

Zwei Dinge mildern das ab. Viele Versicherer verzichten auf die Proportionalregel, wenn die Versicherungssumme mit ihrem eigenen Bewertungstool ermittelt wurde, und viele Vertragsbedingungen tolerieren eine festgelegte Toleranzgrenze für Unterversicherung, bevor die Regel greift. Keines von beidem gilt automatisch. Prüfen Sie, ob Ihre Vertragsbedingungen eine dieser Regelungen enthalten, und lassen Sie sich den Wiederaufbauwert bei Abschluss einer Villenversicherung in Jávea schriftlich bestätigen, statt später im Schadenfall darüber zu streiten.

Private Pools: Die Technik kostet mehr als das Wasser

Ein privater Pool ist nur versichert, wenn er angegeben und in die Versicherungssumme einbezogen wurde. Über das eigentliche Becken hinaus ist die Technik der teure Teil: Pumpe, Filteranlage, Wärmepumpe, Beleuchtung und automatische Abdeckungen unterliegen häufig einem Unterlimit oder gelten als Hausrat statt als Gebäude.

• Die Haftung ist das eigentliche Risiko. Gäste, Enkelkinder und Handwerker schwimmen in privaten Pools, und Ihre Privathaftpflicht greift, wenn jemand verletzt wird. Prüfen Sie die Deckungssumme.
• Zäune, Tore und Poolabdeckungen sind bei privaten Pools gesetzlich nicht in derselben Weise vorgeschrieben wie bei Gemeinschaftspools, beeinflussen aber maßgeblich, wie ein Haftpflichtfall beurteilt wird.
• Wird ein Pool für den Winter abgelassen, kann das Becken durch Grundwasserdruck angehoben werden oder reißen. Das gilt meist als Entscheidung des Eigentümers und nicht als Unfall und ist daher ausgeschlossen — fragen Sie also vor dem Ablassen Ihre Poolfirma.

Bewaldete Grundstücke, der Montgó und das Waldbrandrisiko

Feuer gehört zum Kernschutz jeder spanischen Wohngebäudepolice, daher lässt sich auch eine Villa in Waldnähe versichern. Die Komplikationen sind praktischer und rechtlicher Natur.

Das Montgó-Massiv oberhalb von Jávea und Dénia ist bewaldet, und viele Grundstücke an der nördlichen Costa Blanca grenzen an Pinien und Buschland. Immobilien in oder neben Waldgebieten unterliegen nach valencianischen Vorschriften Pflichten zur Vegetationspflege — ein gepflegter Grundstücksrand, gerodetes Unterholz, Bäume in ausreichendem Abstand zum Gebäude. Klären Sie mit dem ayuntamiento, was für Ihr Grundstück gilt.

Das interessiert Versicherer, weil das spanische Versicherungsvertragsrecht Sie verpflichtet, risikoerhöhende Umstände anzugeben. Ein vernachlässigtes, zugewachsenes Grundstück neben einem Waldgebiet liefert dem Versicherer mehr Argumente als ein gepflegtes, und auch die Zufahrt spielt eine Rolle: Schmale Straßen in Urbanisationen und steile Einfahrten verlangsamen die Feuerwehr, was sich sowohl in der Prämie als auch im Schadenfall niederschlägt.

Barrancos: Wasser, das von oben kommt

Villen an der nördlichen Costa Blanca überschwemmen auf eine Weise, die Eigentümer überrascht, die geprüft hatten, dass sie nicht in Flussnähe liegen. Die barrancos und ramblas, die sich durch diese Hänge ziehen, sind die meiste Zeit des Jahres trocken, führen bei einer herbstlichen DANA aber sehr schnell enorme Wassermengen. Einfahrten werden zu Kanälen, und der Schaden betrifft oft eher das Grundstück als das Haus.

Außergewöhnliche Überschwemmungen werden über den Consorcio auf Basis der in Ihrer Police angegebenen Versicherungssummen reguliert — ein weiterer Grund, warum ein niedriger continente-Wert teuer werden kann. Schäden an Stützmauern, Einfahrten, Gartenterrassen und Bodenbewegungen selbst sind der Bereich, in dem sich die Ausschlüsse häufen. Lesen Sie diese Abschnitte daher sorgfältig, ergänzend zum umfassenderen Überblick zur Wohngebäudeversicherung an der Costa Blanca.

Alles außerhalb der vier Wände

Auf einem großen Grundstück liegt ein Großteil des Werts abseits des Hauses, und genau dort greifen Unterlimits oder Ausschlüsse in den Vertragsbedingungen. Gehen Sie Ihr Versicherungsschreiben Punkt für Punkt durch:

• Grundstücksmauern, Tore und automatische Torantriebe, oft begrenzt auf einen kleinen Prozentsatz der Gebäudesumme.
• Freistehende Garagen, casitas, Werkstätten und Poolhäuser, die unter Umständen einzeln angegeben werden müssen.
• Pergolen, Markisen und Sonnensegel, bei Windschäden häufig ausgeschlossen, unabhängig vom Rest der Police.
• Solarpaneele und Batteriespeicher — klären Sie, ob sie als Gebäude oder als Hausrat gelten, und geben Sie deren Wert ausdrücklich an.
• Alte Bäume, Bewässerungsanlagen, Gartenmöbel und Außenküchen — meist bestenfalls ein bescheidenes Unterlimit.

Höhere Versicherungssummen sind an Auflagen gebunden

Ab bestimmten Wertgrenzen hören Versicherer auf, einfach Schutz anzubieten, und beginnen, Bedingungen zu stellen. Verstärkte Türen, Sicherheitsrollläden, Fenstergitter, ein Safe für Schmuck und eine an eine Notrufzentrale angeschlossene Alarmanlage sind die üblichen Anforderungen — und das sind Vertragsbedingungen, keine bloßen Empfehlungen. Eine vorhandene, aber nicht scharf geschaltete Alarmanlage, während das Haus leer stand, ist einer der häufigsten Gründe, warum eine hohe Diebstahlentschädigung gekürzt wird.

Auch Schmuck und Uhren unterliegen eigenen Limits, die außerhalb eines eingebauten Safes meist deutlich niedriger ausfallen als innerhalb. Wenn Sie Wertsachen in der Villa aufbewahren, fragen Sie getrennt nach den Limits für „im Safe“ und „außerhalb des Safes“ und lassen Sie hochwertige Gegenstände einzeln mit Beschreibung aufnehmen. Makler, die Versicherungsschutz in der Provinz Alicante vermitteln, verhandeln diese Bedingungen bei Vertragsabschluss — dem einzigen Zeitpunkt, an dem sie verhandelbar sind.

Ältere, ländliche und untypische Bauweisen

Nicht jede Immobilie im Landesinneren hinter der Küste ist eine moderne Villa. Ältere fincas, Bauten aus Stein oder Holz, nicht umgebaute ländliche Gebäude und ohne Genehmigung errichtete Anbauten liegen alle außerhalb der üblichen Annahmen der Risikoprüfung. Geben Sie an, wie das Haus tatsächlich beschaffen ist, einschließlich jedes Anbaus, der nicht in der escritura steht, denn ein Versicherer deckt die Immobilie so, wie sie ihm mitgeteilt wurde. Könnte ein Gebäude in seiner jetzigen Form nicht rechtmäßig wiederaufgebaut werden, regulieren manche Policen zum tatsächlichen Wert statt zum Wiederaufbauwert — eine ganz andere Zahl.

Lassen Sie sich vor Ihrer nächsten Vertragsverlängerung eine Wiederaufbaubewertung erstellen — über das Tool Ihres Versicherers oder über die Quadratmeterkosten eines örtlichen Architekten, angewendet auf die bebaute Fläche — und vergleichen Sie diese mit dem continente-Wert in Ihrem Versicherungsschreiben. Stimmen diese beiden Zahlen nicht überein, funktioniert nichts anderes an der Police so, wie Sie denken.