Jávea, Moraira e il nord della Costa Blanca

Una villa nel nord della Costa Blanca è di solito il bene di maggior valore che il suo proprietario si troverà mai ad assicurare, ed è regolarmente assicurata per la cifra sbagliata. Il prezzo pagato ha coperto un terreno, una vista e una casa. Solo una di queste tre cose può bruciare, e solo una di esse deve essere ricostruita se ciò accade.

Il valore di ricostruzione non è il prezzo pagato

Il massimale del fabbricato — il continente — dovrebbe corrispondere al costo di ricostruzione della casa a partire da un terreno sgombero, non al suo valore di mercato. A Jávea, Moraira, Dénia e Calpe il terreno, la vista sul mare e la zona possono rappresentare una grande fetta del prezzo di acquisto, e nulla di tutto ciò deve essere ricostruito dopo un incendio.

Una cifra di ricostruzione realistica comprende più delle semplici pareti:

• La demolizione e la rimozione di ciò che resta, operazione tutt'altro che economica su un terreno collinare con un'unica stretta strada di accesso.
• Gli onorari di architetto, geometra e le spese per le licenze comunali.
• Il maggior costo di costruzione dei terreni scoscesi e terrazzati rispetto a un terreno pianeggiante.
• La piscina, i muri di contenimento, le terrazze e le pavimentazioni esterne, se desidera che siano coperte.
• I costi di costruzione attuali, non quelli in vigore quando ha stipulato la polizza per la prima volta.

La regla proporcional e la logica matematica che ne è alla base

Le polizze spagnole applicano la regla proporcional, la regola proporzionale. Se il massimale assicurato è inferiore al reale valore a rischio, la compagnia liquida i sinistri nella stessa proporzione dello scarto. È qui che la maggior parte dei proprietari sbaglia: la regola si applica anche ai sinistri di modesta entità, non solo alle perdite totali.

Prenda un esempio indicativo. Una villa costerebbe 400.000 € da ricostruire ma è assicurata per 200.000 €, quindi è assicurata per metà del suo valore. Un incendio in cucina provoca 40.000 € di danni. La compagnia paga 20.000 €, al netto dell'eventuale franchigia, e il proprietario copre il resto — anche se il massimale assicurato era ben lontano dall'essere esaurito.

Due elementi possono attenuare questo effetto. Molte compagnie rinunciano alla regola proporzionale quando il massimale è stato calcolato con il loro strumento di valutazione, e molte polizze tollerano un margine dichiarato di sottoassicurazione prima che la regola scatti. Nessuno dei due è automatico. Verifichi se la Sua polizza prevede l'una o l'altra clausola e, se sta stipulando un'assicurazione per ville a Jávea, faccia concordare per iscritto la cifra di ricostruzione già al momento della sottoscrizione, invece di doverne discutere in fase di sinistro.

Piscine private: l'impianto costa più dell'acqua

Una piscina privata è assicurata solo se è stata dichiarata e inclusa nel massimale. Oltre alla vasca in sé, la parte più costosa è l'impianto: pompa, filtrazione, pompa di calore, illuminazione e copertura automatica sono comunemente soggetti a un sotto-limite o trattati come contenuto anziché come fabbricato.

• La vera esposizione è la responsabilità civile. Ospiti, nipoti e artigiani in visita nuotano nelle piscine private, e in caso di infortunio è la sezione di responsabilità civile personale a rispondere. Verifichi il relativo massimale.
• Cancelli, recinzioni e coperture della piscina non sono obbligatori per legge per le piscine private come lo sono per quelle condominiali, ma incidono in modo sostanziale sulla valutazione di un eventuale sinistro di responsabilità civile.
• Svuotare la piscina per l'inverno può sollevare o incrinare la vasca a causa della pressione della falda. Questo evento è di norma escluso, perché considerato una scelta del proprietario e non un incidente: si informi presso la Sua ditta di manutenzione prima di svuotarla.

Terreni boschivi, il Montgó e il rischio di incendio boschivo

L'incendio è una garanzia di base in ogni polizza casa spagnola, quindi una villa vicino a un bosco è assicurabile. Le complicazioni sono di natura pratica e legale.

Il massiccio del Montgó, sopra Jávea e Dénia, è boschivo, e molti terreni nel nord della Costa Blanca confinano con pinete e macchia mediterranea. Gli immobili situati in o accanto a zone boschive hanno obblighi di pulizia della vegetazione previsti dalla normativa valenciana — un perimetro mantenuto, il sottobosco ripulito, gli alberi tenuti a distanza dalla struttura. Verifichi cosa si applica al Suo terreno presso l'ayuntamiento (il comune).

Per le compagnie questo aspetto è rilevante, perché la legge spagnola sul contratto di assicurazione impone di dichiarare le circostanze che aggravano il rischio. Un terreno trascurato e incolto accanto al bosco costituisce un argomento più forte a favore della compagnia rispetto a uno ben mantenuto, e conta anche l'accessibilità: strade strette all'interno dell'urbanizzazione e vialetti in forte pendenza rallentano i vigili del fuoco, e questo si riflette sia sul premio sia sull'entità del danno.

Barrancos: l'acqua che arriva dall'alto

Le ville del nord della Costa Blanca possono allagarsi in un modo che sorprende chi si è accertato di non trovarsi vicino a un fiume. I barrancos e le ramblas che scendono lungo questi pendii sono asciutti per la maggior parte dell'anno, ma durante una DANA autunnale trasportano un volume d'acqua enorme in pochissimo tempo. I vialetti si trasformano in canali, e il danno riguarda spesso il terreno più che la casa.

Le alluvioni straordinarie vengono liquidate tramite il Consorcio utilizzando i massimali indicati nella Sua polizza, il che è un ulteriore motivo per cui un continente sottostimato risulta costoso. I danni ai muri di contenimento, ai vialetti, ai terrazzamenti del giardino e allo smottamento del terreno stesso sono i punti in cui si concentrano le esclusioni, quindi legga con attenzione quelle sezioni, insieme al quadro più ampio dell'assicurazione casa sulla Costa Blanca.

Tutto ciò che si trova fuori dalle quattro mura

Su un terreno di grandi dimensioni, gran parte del valore si trova lontano dalla casa, ed è esattamente lì che le polizze applicano sotto-limiti o esclusioni. Esamini il Suo scadenzario voce per voce:

• Muri di cinta, cancelli e motori automatici per cancelli, spesso limitati a una piccola percentuale del massimale del fabbricato.
• Garage indipendenti, casitas, laboratori e locali piscina, che potrebbero dover essere dichiarati singolarmente.
• Pergole, tende da sole e vele ombreggianti, spesso escluse per i danni da vento indipendentemente dal resto della polizza.
• Pannelli solari e batterie: verifichi se sono considerati fabbricato o contenuto, e ne indichi esplicitamente il valore nello scadenzario.
• Alberi maturi, impianti di irrigazione, mobili da giardino e cucine esterne, di norma soggetti nella migliore delle ipotesi a un modesto sotto-limite.

Massimali più alti comportano condizioni specifiche

Oltre certi valori, le compagnie non si limitano a offrire copertura, ma iniziano a imporre condizioni. Porte blindate, tapparelle di sicurezza, inferriate alle finestre, una cassaforte per i gioielli e un allarme collegato a una centrale di monitoraggio sono i requisiti abituali, e si tratta di condizioni contrattuali, non di semplici consigli. Un allarme presente ma non inserito quando la casa era vuota è uno dei motivi più comuni per cui un sinistro da furto di importo elevato viene ridotto.

Anche gioielli e orologi hanno propri massimali, tipicamente molto più bassi fuori da una cassaforte installata rispetto a quando vi sono custoditi. Se tiene oggetti di valore in villa, chieda che i massimali dentro e fuori dalla cassaforte siano indicati separatamente, e faccia elencare gli oggetti di maggior valore con una descrizione specifica. I broker che organizzano coperture in tutta la provincia di Alicante negoziano queste condizioni al momento della sottoscrizione, l'unico momento in cui sono negoziabili.

Costruzioni datate, rurali o non standard

Non tutti gli immobili nell'entroterra sono ville moderne. Vecchie fincas, strutture in pietra o in legno, edifici rurali non ristrutturati e ampliamenti costruiti senza licenza restano tutti fuori dalle ipotesi standard di sottoscrizione. Dichiari qual è la reale natura della casa, incluso ogni ampliamento non presente sull'escritura (l'atto di proprietà), perché la compagnia copre l'immobile così come le è stato descritto. Quando una costruzione non potrebbe essere legalmente ricostruita così com'è, alcune polizze liquidano in base al valore reale anziché al costo di ricostruzione, una cifra molto diversa.

Prima del prossimo rinnovo, faccia calcolare una valutazione di ricostruzione — con lo strumento della compagnia, oppure con il costo al metro quadrato di un architetto locale applicato alla superficie costruita — e la confronti con la cifra del continente indicata nel Suo scadenzario. Se questi due numeri non coincidono, nient'altro nella polizza sta facendo ciò che Lei crede.