Guida Assicurativa alla Costa del Sol per Residenti Italiani

Comprare casa sulla Costa del Sol significa spesso stipulare un'assicurazione in una lingua che si conosce solo in parte, contro rischi a cui non si era mai pensato prima. Questa costa ha un proprio andamento dei sinistri — l'acqua che scende dalle colline in autunno, gli incendi nelle sierre alle spalle delle città e gli appartamenti che restano vuoti da ottobre a maggio. Una polizza scelta solo in base al prezzo tende a fallire esattamente su questi punti, e di solito fallisce proprio nel momento in cui serve.

Cosa significa "la Costa del Sol" per una compagnia assicurativa

La Costa del Sol è il litorale della provincia di Malaga. Procedendo da ovest a est, i principali centri sono Estepona, Marbella, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, la città di Malaga e Nerja.

Le compagnie assicurative non trattano questa fascia costiera come un unico luogo. Il codice postale, la distanza da un corso d'acqua, la distanza dalla macchia mediterranea, il fatto che l'immobile sia una villa indipendente o un appartamento in condominio, e per quanti mesi all'anno viene abitato, incidono tutti sul prezzo e, cosa ancora più importante, sulle condizioni applicate. La copertura a Malaga città, dove la maggior parte delle abitazioni sono residenze abituali tutto l'anno in densi isolati urbani, è un prodotto diverso dalla copertura per una villa in collina usata otto settimane d'estate.

Continente, contenido, e la domanda che decide la sua polizza

Una polizza casa spagnola si suddivide in continente — la struttura, gli impianti fissi, cucine e bagni installati, piscine, muri e cancelli — e contenido, tutto ciò che si porterebbe via in caso di trasloco.

I proprietari di appartamenti sovra-assicurano regolarmente il continente, assicurando l'intero appartamento quando la polizza condominiale copre già la struttura dell'edificio, e sotto-assicurano il contenido, valutandolo in base a quanto pagato anziché a quanto costerebbe oggi sostituirlo.

Ma la domanda che determina davvero se un sinistro viene liquidato è la dichiarazione di occupazione. Le compagnie assicurative spagnole classificano un immobile come residenza abituale (vivienda habitual), seconda casa (segunda residencia), affitto a lungo termine o affitto turistico. Si tratta di prodotti distinti, con premi diversi, condizioni diverse per il furto e clausole di responsabilità diverse. Dichiarare la categoria sbagliata è l'errore più comune su questa costa.

Le seconde case e gli affitti turistici sono un prodotto diverso

La Costa del Sol ha una densità insolitamente alta di seconde case e affitti brevi, e le due cose vengono spesso confuse. Una seconda casa che si usa personalmente non è la stessa cosa di un immobile affittato a ospiti.

• Una polizza standard per vivienda habitual generalmente non risponde una volta che l'immobile viene affittato a scopo commerciale. La compagnia ha tariffato una famiglia che vi abita, non un flusso di sconosciuti con le chiavi.
• La responsabilità civile conta più di quanto i proprietari immaginino. Un ospite che si infortuna sulle scale o vicino alla piscina fa causa al proprietario, non alla piattaforma su cui l'immobile è stato pubblicizzato.
• Il contenuto lasciato a disposizione degli ospiti — televisori, biciclette, elettrodomestici da cucina — è spesso escluso o fortemente limitato in una polizza redatta per l'occupazione personale.
• In Andalusia, gli immobili affittati a turisti devono normalmente essere registrati come vivienda con fines turísticos. Le compagnie assicurative chiedono sempre più spesso il numero di registrazione, e una discrepanza tra quanto dichiarato al registro turistico e quanto dichiarato alla compagnia assicurativa è problematica al momento del sinistro. È bene verificare la propria posizione con una gestoría.

Se l'immobile genera reddito, è opportuno dichiararlo chiaramente alla compagnia assicurativa e acquistare il prodotto pensato per questo scopo. La differenza di premio è di solito molto più contenuta di quanto si tema.

Alluvioni improvvise, ramblas, e cosa paga davvero il Consorcio

Gran parte di questo litorale è drenata da ramblas — corsi d'acqua che per la maggior parte dell'anno sono letti di ghiaia asciutta, ma che convogliano un volume d'acqua considerevole per alcune ore dopo piogge autunnali intense. Le costruzioni sono arrivate fin sul bordo di questi corsi d'acqua, e talvolta li hanno addirittura ricoperti. La Costa del Sol è stata tra le zone colpite da alluvioni improvvise durante recenti eventi di DANA.

Le alluvioni di norma non vengono liquidate dalla propria compagnia assicurativa. La Spagna gestisce il Consorcio de Compensación de Seguros, un ente statale che liquida i sinistri per rischi straordinari, tra cui alluvioni, tempeste cicloniche atipiche, terremoti e terrorismo. Il contributo viene già versato: un sovrapprezzo compare come voce separata nel contratto di polizza.

Ne derivano due conseguenze, ed entrambe colgono spesso le persone di sorpresa.

• Perché il Consorcio possa intervenire è necessario disporre di una polizza di base valida. Senza una polizza casa in vigore non c'è copertura per i rischi straordinari: non c'è nulla a cui agganciare il sovrapprezzo.
• Il Consorcio liquida in base alle somme assicurate indicate nella polizza. Se si è assicurato un valore di ricostruzione di 300.000 € per soli 180.000 €, ci si deve aspettare una riduzione proporzionale. La sottoassicurazione qui non è un dettaglio tecnico: riduce direttamente l'importo dell'indennizzo.

L'infiltrazione ordinaria di acqua piovana, uno scarico del tetto ostruito o una perdita proveniente dal vicino sono sinistri normali a carico della propria compagnia assicurativa. La procedura del Consorcio si applica invece all'evento dichiarato come straordinario.

Incendi boschivi nelle colline alle spalle della costa

Le sierre subito alle spalle delle città presentano un'esposizione reale al rischio di incendio boschivo durante i mesi secchi, e gli immobili più colpiti sono proprio quelli più ambiti — immersi tra pini e macchia, in fondo a una singola strada di accesso.

L'incendio è una copertura standard nelle polizze casa spagnole, ma è opportuno verificare tre aspetti. Primo, se la somma assicurata rispecchia realmente il costo di ricostruzione, incluso il costo di trasportare i materiali lungo una strada di accesso difficile. Secondo, i danni da fumo e calore senza fiamma diretta, che è il modo in cui si presenta la maggior parte dei sinistri di "quasi incendio". Terzo, giardini, sistemazioni paesaggistiche, dependance e muri di cinta, che sono comunemente sottolimitati a una piccola percentuale del valore del continente e sono esattamente ciò che brucia per primo.

Furti in bassa stagione

Le effrazioni opportunistiche si concentrano sugli immobili visibilmente disabitati. Le compagnie assicurative rispondono con clausole di non occupazione: un periodo, spesso da 30 a 90 giorni consecutivi, oltre il quale la copertura furto si riduce o decade, a meno che non siano soddisfatte condizioni specifiche.

Tali condizioni includono in genere persiane chiuse, allarme inserito e monitorato, e una persona che ispeziona l'immobile a intervalli stabiliti. Un accordo con un referente in possesso delle chiavi, documentato e nominato nella polizza, è di solito ciò che soddisfa la compagnia assicurativa.

Auto, salute e viaggi

L'assicurazione auto è obbligatoria a livello di responsabilità civile (seguro a terceros); la copertura completa è la todo riesgo, corrispondente alla polizza kasko. Se si è portata in Spagna un'auto con targa italiana, questa deve passare attraverso la matriculación, l'immatricolazione con targa spagnola, entro i termini consentiti, e la maggior parte delle polizze auto italiane smette di essere valida una volta acquisita la residenza in Spagna.

Una copertura sanitaria privata è un requisito di residenza per molti richiedenti non comunitari, e per chi ha bisogno di un visto si richiede in genere una polizza con copertura completa e senza compartecipazione alle spese — non il piano più economico trovato su un comparatore. In quanto cittadino dell'Unione Europea non ha bisogno di un visto per trasferirsi in Spagna, ma se si è iscritto all'AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero), l'iscrizione fa normalmente decadere il diritto ordinario al Servizio Sanitario Nazionale in Italia, il che rende la copertura sanitaria in Spagna ancora più importante. Le polizze viaggio sottoscritte in Italia presuppongono di norma la residenza in Italia e decadono silenziosamente una volta effettuata l'iscrizione al padrón spagnolo.

Ovest e centro: due problemi assicurativi diversi

Ai fini assicurativi, questa costa si divide in modo netto. Il tratto occidentale intorno a Marbella ed Estepona è orientato verso ville indipendenti di maggior valore, dove i temi principali sono i sottolimiti, gli oggetti di valore, i requisiti di sicurezza e il personale domestico. Il tratto centrale intorno a Fuengirola, Benalmádena e Mijas è orientato verso gli appartamenti, dove i temi principali sono la polizza condominiale, i danni da acqua tra appartamenti e la responsabilità civile condominiale.

Le due guide di questa serie che completano questo articolo affrontano ciascuno di questi temi separatamente.

Prima di ogni altra cosa, è utile recuperare il proprio contratto di polizza attuale e leggere due righe: l'occupazione che la compagnia assicurativa ritiene applicabile, e le somme assicurate per continente e contenido. Se una delle due è errata, conviene correggerla per prima: è quella che determina tutto il resto.