Assurance emprunteur : ce que vend la banque et ce que vous pouvez acheter

Vous passez chez le notaire dans six semaines et la banque vient de vous transmettre son offre de prêt. Quelque part dedans figure un contrat d'assurance vie que vous n'avez pas demandé, rattaché au taux d'intérêt qu'on vous a proposé. On vous le présente comme faisant partie du package. Il n'en fait pas partie : vous pouvez souscrire cette garantie ailleurs, et l'écart sur vingt ans est rarement anodin.

Pourquoi la banque associe l'assurance au prêt

Les banques espagnoles intègrent couramment le seguro de vida (l'assurance décès) et l'assurance habitation à l'offre de prêt, généralement en les rattachant à une bonificación : une réduction du taux d'intérêt accordée en contrepartie de la souscription des produits de la banque. La domiciliation du salaire, un plan d'épargne retraite et une carte de crédit figurent souvent sur la même liste.

La banque ne fait rien d'irrégulier. L'assurance est une activité à forte marge et la remise de taux est bien réelle. Ce qui compte, c'est de savoir si la remise vaut plus que le surcoût de prime — une simple question d'arithmétique que très peu d'acheteurs prennent la peine de poser.

Ce que dit la Ley 5/2019 sur votre liberté de choix

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier, pose le cadre. Dans les grandes lignes :

• Le prêteur peut exiger que le bien soit assuré contre les dommages.
• Le prêteur peut rattacher l'assurance décès à une bonificación de taux.
• Vous avez le droit de choisir votre assureur.
• Le prêteur doit accepter un contrat équivalent souscrit auprès d'un autre assureur, sans dégrader les conditions convenues.

En pratique, la banque peut donc imposer une garantie, mais pas sa propre garantie. Si vous présentez un contrat offrant des garanties équivalentes auprès d'un autre assureur agréé, il doit être accepté et vos conditions convenues doivent être maintenues. Vérifiez avant de signer comment votre propre établissement traite cette démarche, car les procédures internes varient.

Prima única : la prime sur laquelle vous payez des intérêts

C'est le détail qui coûte le plus cher et qu'on vous explique le moins. L'assurance emprunteur vendue par la banque prend couramment la forme d'une prima única — une prime unique couvrant de nombreuses années d'un coup, financée à l'intérieur même du prêt.

Autrement dit, la prime s'ajoute au capital emprunté. Vous payez ensuite des intérêts dessus pendant toute la durée du crédit. Une prime unique de 6 000 €, par exemple, intégrée à un prêt sur 25 ans, ne coûte pas 6 000 € : elle coûte 6 000 € plus un quart de siècle d'intérêts sur ce montant. Elle augmente également la somme financée, ce qui peut peser sur le calcul du ratio d'endettement rapporté à la valeur du bien.

L'alternative est la prima anual renovable : une prime annuelle, payée chaque année, auprès d'un assureur indépendant. Elle revient généralement moins cher au total, la contrepartie étant que la prime augmente avec l'âge au lieu de rester stable.

Capital décroissant ou capital constant

Deux montages remplissent la fonction, et ils conviennent à des foyers différents :

• Capital décroissant (capital decreciente ou amortizable) : le capital assuré diminue au même rythme que le capital restant dû. C'est l'option la moins chère, et elle fait exactement une chose — solder la dette.
• Capital constant : le capital assuré reste identique pendant toute la durée. Cela coûte plus cher, mais à mesure que le prêt se réduit, l'excédent devient de l'argent pour le conjoint survivant ou pour les enfants, au lieu d'être une somme qui s'évapore discrètement.

Les banques privilégient en général le capital décroissant, parce que leur intérêt à elles est le remboursement du prêt. Le vôtre peut être plus large, et c'est là que l'assurance vie classique et l'assurance liée au prêt commencent à se recouper.

Comment comparer les deux offres à armes égales

Placez la proposition de la banque et un devis indépendant côte à côte et vérifiez les mêmes points sur chacun :

• Prime unique ou prime annuelle — et, si elle est unique, savoir si elle est financée dans le prêt.
• Le capital assuré, et s'il est constant ou décroissant.
• La durée. Un contrat couvrant dix ans d'un prêt sur trente ans n'est pas comparable à un contrat couvrant toute la durée.
• Ce que vaut la bonificación en euros par an, et non en points de base.
• L'écart de coût annuel entre les deux contrats.
• Qui est le bénéficiaire, et si le contrat est délégué au profit de la banque.
• Les garanties incluses : décès seul, ou décès et invalidité permanente.

Faites la comparaison sur toute la durée, et pas sur la première année. Les primes bancaires paraissent souvent compétitives au départ et beaucoup moins ensuite, tandis que la remise de taux, elle, garde la même ampleur pendant que l'écart de prime se creuse.

Ce que devient la bonificación si vous changez d'assureur

Si vous résiliez le contrat de la banque pour le remplacer par un contrat équivalent, la remise liée à ce produit doit se poursuivre, puisque la condition était de détenir la garantie et non de l'acheter chez eux. En pratique, attendez-vous à devoir en apporter la preuve : adressez les documents du nouveau contrat au prêteur par écrit, conservez une preuve de remise, et vérifiez l'échéance du mois suivant pour confirmer que le taux n'a pas bougé.

Lorsqu'une prime unique a déjà été financée, une résiliation en cours de contrat ouvre en général droit au remboursement de la fraction non consommée, mais le montant et les modalités dépendent du contrat. Lisez les clauses concernées, ou faites-les lire avec vous par une gestoría (cabinet de formalités administratives).

Contrat commun ou contrats séparés pour un couple

Deux emprunteurs peuvent être couverts par un seul contrat commun ou par deux contrats individuels. Le contrat commun est souvent moins cher et se dénoue au premier décès. Deux contrats séparés coûtent davantage mais laissent le survivant toujours assuré, ce qui compte si le bien fait l'objet d'un nouveau financement plus tard ou si le couple se sépare. Si le prêt est réparti de façon inégale, les capitaux assurés peuvent être répartis dans les mêmes proportions.

Le questionnaire médical, c'est tout le contrat

La déclaration de santé détermine si le contrat paiera. Répondez-y intégralement et par écrit, y compris pour les affections que vous jugez bénignes ou anciennes. L'omission déclarative est le motif classique de réduction ou de refus d'une prestation décès, et elle refait surface au pire moment qui soit, lorsque la famille cherche à conserver la maison.

Avant de signer, lisez la FEIN et la FiAE de l'offre de prêt, repérez exactement quels produits portent la bonificación et ce que vaut chacun d'eux, et demandez un devis indépendant pour une assurance emprunteur équivalente — puis faites confirmer votre situation par votre prêteur et par une gestoría.