Torrevieja und Orihuela Costa: Versicherung für Auswanderer als Wohnungseigentümer

Kaufen Sie eine Wohnung in Torrevieja oder an der Orihuela Costa, erben Sie eine Police, die Sie nie selbst ausgewählt haben. Die comunidad de propietarios versichert das Gebäude, in dem Sie leben, und ihr Versicherungsschutz endet irgendwo innerhalb Ihrer eigenen vier Wände. Die meisten Eigentümer erfahren genau, wo diese Grenze liegt, an dem Tag, an dem Wasser an einer Decke auftaucht, die nicht ihnen gehört.

Was die Gemeinschaftspolice tatsächlich versichert

Eine Block- oder Urbanisationspolice wird von der Gemeinschaft abgeschlossen und aus Ihrer monatlichen cuota bezahlt. Sie deckt die Bausubstanz des Gebäudes und alles Gemeinschaftliche:

• Tragwerk, Fundamente, Dach, Fassaden und gemeinschaftliche Treppenhäuser.
• Gemeinschaftspools, Gärten, Tore, Parkplätze und Aufzüge.
• Gemeinschaftliche Installationen: Steigleitungen, Pumpen, gemeinsame Elektrik und gemeinsame Wasserleitungen.
• Die eigene Haftpflicht der Gemeinschaft, die greift, wenn jemand in einem Gemeinschaftsbereich verletzt wird.
• Häufig den Rechtsschutz für die Gemeinschaft sowie eine Absicherung für die Vermögensverwaltung durch den administrador.

Was sie nicht übernimmt, ist die Sorge um Ihre Sachen oder Ihr eigenes Verhalten. Umfang und Grenzen unterscheiden sich stark von Gemeinschaft zu Gemeinschaft, daher lohnt es sich zu verstehen, wie die Gemeinschaftsversicherung in Spanien aufgebaut ist, bevor Sie Ihre eigene Police abschließen.

Wo die Gemeinschaftspolice endet und Ihre beginnt

Die Trennlinie wird durch den Wortlaut der Gemeinschaftspolice festgelegt, nicht durch den gesunden Menschenverstand. Zwei Konstellationen sind üblich, und sie erfordern jeweils eine sehr unterschiedliche eigene Police.

• Bausubstanz der privaten Wohnungen eingeschlossen. Viele Gemeinschaftspolicen versichern das continente, also die Bausubstanz der einzelnen Wohnungen, ebenso wie die Gemeinschaftsflächen. Ist das bei Ihrer Gemeinschaft der Fall, benötigen Sie unter Umständen nur contenido, also Hausrat, Haftpflicht und den Innenausbau, den der Wortlaut der Gemeinschaftspolice ausschließt – eine vollständige Gebäudeversicherung obendrauf abzuschließen, wäre doppelt bezahltes Geld.
• Bausubstanz der privaten Wohnungen ausgeschlossen. Dann muss Ihre eigene Police eine Gebäudeversicherungssumme enthalten, die Ihre Innenwände, Fliesen, Küchenmöbel, Einbauschränke und Sanitäranlagen abdeckt.

Bitten Sie den administrador de fincas um die aktuelle Police. Sie haben das Recht, sie einzusehen, und sie ist das mit Abstand nützlichste Dokument, wenn Sie eine Hausratversicherung in Torrevieja oder anderswo an diesem Küstenabschnitt abschließen.

Daños por agua: der Schadensfall, der spanische Wohnungen dominiert

Daños por agua – Wasserschäden – sind der häufigste Schadensfall in spanischen Haushalten, und in Wohnblöcken handelt es sich fast immer um das Wasser eines anderen. Ein flexibler Schlauch hinter der Waschmaschine wird porös, eine Duschtassendichtung versagt, ein Abwasserrohr reißt in einer Trennwand, und der Schaden zeigt sich ein oder zwei Stockwerke tiefer.

Die Verantwortung folgt der Leitung, nicht der Pfütze:

• Kommt das Leck von einer Installation innerhalb Ihrer Wohnung, greift Ihre eigene Police – der Schaden an Ihrem Eigentum über den Wasserschadenbaustein und der Schaden beim Nachbarn über Ihre Haftpflicht.
• Kommt es aus einer gemeinschaftlichen Steigleitung oder einer gemeinsamen Versorgungsleitung, ist die Gemeinschaftspolice zuständig.
• Die Suche nach dem Leck ist ein eigener Kostenpunkt, getrennt von der Reparatur. Achten Sie in Ihren Bedingungen auf localización de avería, die die Ortungsarbeiten und die anschließende Instandsetzung übernimmt, meist bis zu einer festgelegten Grenze.
• Die Reparatur der defekten Leitung selbst ist oft begrenzt oder ausgeschlossen, auch wenn der daraus entstandene Schaden vollständig gedeckt ist.

Sind zwei Versicherer beteiligt, regeln sie viele dieser Fälle im Rahmen eines Branchenabkommens untereinander, ohne dass einer der beiden Eigentümer etwas zahlen muss. Das funktioniert besser, wenn beide Eigentümer den Schaden umgehend melden und niemand eine beschädigte Decke entfernt, bevor sie begutachtet wurde.

Die franquicia – und warum kleine Lecks zu Streitfällen werden

Die franquicia ist die Selbstbeteiligung. Private Policen haben bei Wasserschäden oft gar keine, Gemeinschaftspolicen dagegen sehr häufig eine erhebliche, weil ein großer Wohnblock sonst ständig Schäden melden würde. Die Folge ist vorhersehbar: Ein kleines Leck liegt unter der Selbstbeteiligung der Gemeinschaft, die Gemeinschaft verzichtet auf die Meldung, und der Eigentümer darunter wird an seine eigene Versicherung verwiesen.

Bevor Sie das hinnehmen, prüfen Sie, ob sich die Selbstbeteiligung der Gemeinschaft pro Schadensfall oder pro Gebäude berechnet, und ob Ihre eigene Police einen Haftpflichtbaustein hat, der einspringen kann. Eigentümer verlieren hier vor allem deshalb Geld, weil sie nicht nachfragen.

Gemeinschaftspools, Tore und wer haftet

Gemeinschaftspools fallen unter die Gemeinschaftspolice, deren Haftpflichtbaustein Verletzungen von Bewohnern und deren Gästen abdeckt. Pools in einer Gemeinschaft gelten nach den valencianischen Gesundheitsvorschriften als öffentlich zugängliche Pools, was bedeutet, dass Wasseraufbereitung, Beschilderung und Tiefenmarkierung in der Verantwortung des administrador liegen – und ein Versäumnis dabei ist genau das, worauf ein Haftpflichtanspruch abzielt.

Auch Ihre eigene Haftpflicht spielt eine Rolle. Verletzt sich Ihr Besucher, wird Ihre Putzhilfe in Ihrer Wohnung verletzt, oder fällt etwas von Ihrer Terrasse herab, ist das Ihre Police und nicht die der Gemeinschaft. Prüfen Sie die Haftpflichtsumme in Ihrer Police; sie fällt oft niedriger aus, als Eigentümer erwarten.

Leerstand: die Klausel für Eigentümer, die nicht vor Ort sind

Das betrifft vor allem die Urbanisationen am Strand, sodass jeder, der eine Hausratversicherung in La Zenia oder Playa Flamenca abschließt, diese Klausel lesen sollte, bevor er den Rückflug bucht. Versicherer kalkulieren Diebstahl- und Wasserschadenrisiken auf der Annahme, dass jemand ein Problem frühzeitig bemerkt. Eine Wohnung, die von Oktober bis Mai leer steht, bricht mit dieser Annahme, weshalb Policen eine Leerstandsklausel enthalten: Nach einem festgelegten durchgehenden Zeitraum ohne Nutzung wird der Diebstahlschutz üblicherweise ausgesetzt oder gekürzt, und auch der Wasserschadenschutz kann eingeschränkt werden.

Der Zeitraum wird oft mit etwa 30 bis 60 durchgehenden Tagen beschrieben, es gibt aber keine einheitliche Zahl – sie variiert je nach Versicherer und Produkt, und Ihre eigene Frist kann kürzer sein. Daraus ergeben sich drei praktische Punkte:

• Melden Sie die Immobilie beim Abschluss der Police als Zweitwohnsitz an. Eine Police, die als Hauptwohnsitz kalkuliert, aber als Ferienwohnung genutzt wird, ist eine Anzeigepflichtverletzung, die früher oder später auffällt.
• Fragen Sie nach, ob eine Nutzung durch Freunde oder Familie für ein paar Tage die Frist zurücksetzt, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
• Gehen Sie nicht davon aus, dass eine höhere Prämie der Feind ist. Eine korrekt kalkulierte Zweitwohnsitzpolice zahlt im Schadensfall; eine günstige Hauptwohnsitzpolice auf eine leerstehende Wohnung möglicherweise nicht.

Schlüsselinhaber, Alarmanlagen und was Versicherer von einer leeren Wohnung erwarten

Sicherheitsanforderungen in einer spanischen Police sind Bedingungen, keine Empfehlungen. Steht im Wortlaut, dass die Alarmanlage an eine central receptora angeschlossen und bei leerer Wohnung scharf geschaltet sein muss, kann eine nicht aktivierte Alarmanlage einen Diebstahlanspruch mindern oder zunichtemachen. Übliche Erwartungen für eine Saisonwohnung sind ein benannter Schlüsselinhaber, der vorbeischaut und Schäden melden kann, der abgestellte Haupt-Wasserhahn, heruntergelassene Rollläden und Wertgegenstände oberhalb der Standardgrenzen in einem fest eingebauten Safe.

Vermietung für einen Teil des Jahres

Vermieten Sie die Wohnung im Sommer, ändert das Risiko und damit den Vertrag. Eine Standard-Hausratpolice geht davon aus, dass Sie und Ihre Familie die Bewohner sind. Informieren Sie Ihre Versicherung, wenn zahlende Gäste oder Mieter dort wohnen werden, denn mutwillige Schäden durch einen Bewohner und Diebstahl ohne Einbruchsspuren sind häufig ausgeschlossen, und eine nicht gemeldete Vermietung gibt der Versicherung einen Grund, eine Regulierung zu kürzen. Nehmen Sie langfristige Mieter auf, erkundigen Sie sich nach einer Mietausfallversicherung als separatem Produkt.

Beginnen Sie mit einer E-Mail an Ihren administrador, in der Sie um die Police der Gemeinschaft und die Selbstbeteiligung bei Wasserschäden bitten. Alles, was Sie über Ihre eigene Absicherung entscheiden, hängt von dem ab, was in diesem Dokument steht.