Torrevieja et Orihuela Costa : l'assurance des propriétaires expatriés

Achetez un appartement à Torrevieja ou sur l'Orihuela Costa et vous héritez d'un contrat que vous n'avez jamais choisi. La comunidad de propietarios assure l'immeuble dans lequel vous vivez, et sa couverture s'arrête quelque part à l'intérieur de vos propres murs. La plupart des propriétaires découvrent où exactement le jour où l'eau apparaît dans un plafond qui n'est pas le leur.

Ce que la police de la communauté assure réellement

La police d'un immeuble ou d'une résidence est souscrite par la communauté et payée sur votre cuota mensuelle. Elle couvre le bâti et tout ce qui est partagé :

• La structure, les fondations, la toiture, les façades et les cages d'escalier communes.
• Les piscines communes, les jardins, les portails, les parkings et les ascenseurs.
• Les installations communes : colonnes montantes, pompes, électricité et canalisations d'eau partagées.
• La responsabilité civile de la communauté elle-même, qui joue lorsqu'une personne se blesse dans une partie commune.
• Souvent la défense juridique de la communauté et la garantie de la gestion des fonds par l'administrador.

Ce qu'elle ne fait pas, c'est veiller sur vos biens ou sur votre comportement. L'étendue et les plafonds varient énormément d'une communauté à l'autre : il vaut donc la peine de comprendre comment est structurée l'assurance de communauté en Espagne avant de souscrire votre propre contrat.

Où s'arrête la police de la communauté et où commence la vôtre

La ligne de partage est fixée par les conditions générales de la communauté, pas par le bon sens. Deux configurations sont courantes, et elles appellent des contrats personnels très différents.

• Le gros œuvre des appartements privatifs est inclus. De nombreuses polices de communauté assurent le continente des logements individuels en plus des parties communes. Si c'est le cas de la vôtre, vous n'aurez peut-être besoin que du contenido, de la responsabilité civile et des aménagements intérieurs que la police de la communauté laisse de côté — souscrire par-dessus un capital bâtiment complet, c'est payer deux fois.
• Le gros œuvre des appartements privatifs est exclu. Votre propre contrat doit alors comporter un capital bâtiment couvrant vos cloisons intérieures, le carrelage, les meubles de cuisine, les placards intégrés et les sanitaires.

Demandez à l'administrador de fincas les conditions particulières en vigueur. Vous êtes en droit de les consulter, et c'est le document le plus utile qui soit pour organiser votre assurance habitation à Torrevieja ou partout ailleurs sur ce littoral.

Daños por agua : le sinistre qui domine les appartements espagnols

Les daños por agua — les dégâts des eaux — constituent le sinistre habitation le plus fréquent en Espagne, et dans les immeubles collectifs il s'agit presque toujours de l'eau de quelqu'un d'autre. Un flexible se perce derrière un lave-linge, le joint d'un receveur de douche lâche, une évacuation se fissure dans une cloison, et les dégâts apparaissent un ou deux étages plus bas.

La responsabilité suit la canalisation, pas la flaque :

• Si la fuite provient d'une installation située à l'intérieur de votre appartement, c'est votre contrat qui répond — les dommages chez vous au titre de la garantie dégâts des eaux, ceux du voisin au titre de votre responsabilité civile.
• Si elle provient d'une colonne montante ou d'une canalisation d'alimentation commune, c'est la police de la communauté qui intervient.
• Trouver la fuite est un coût distinct de sa réparation. Cherchez la localización de avería dans vos conditions générales : elle paie la recherche et la remise en état qui suit, généralement dans la limite d'un plafond indiqué.
• La réparation de la canalisation elle-même est souvent limitée ou exclue, même lorsque les dommages consécutifs sont intégralement couverts.

Lorsque deux assureurs sont en jeu, ils règlent un très grand nombre de ces dossiers entre eux dans le cadre d'une convention de place, sans qu'aucun des deux propriétaires ne débourse quoi que ce soit. Cela fonctionne d'autant mieux que les deux propriétaires déclarent rapidement et que personne ne démolit un plafond endommagé avant qu'il n'ait été constaté.

La franquicia, ou pourquoi les petites fuites tournent à la dispute

La franquicia, c'est la franchise. Les contrats des particuliers n'en comportent fréquemment aucune en dégâts des eaux, mais les polices de communauté en prévoient très souvent une élevée, faute de quoi un grand immeuble déclarerait en permanence. L'effet est prévisible : une fuite modeste passe sous la franchise de la communauté, la communauté renonce à déclarer, et l'on explique au propriétaire du dessous d'aller voir son propre assureur.

Avant de l'accepter, vérifiez si la franchise de la communauté s'applique par sinistre ou par immeuble, et si votre propre contrat comporte une garantie responsabilité civile capable de répondre. C'est surtout en ne posant pas la question que les copropriétaires y perdent de l'argent.

Piscines communes, portails et responsabilités

Les piscines communes relèvent de la police de la communauté, dont la garantie responsabilité civile couvre les blessures des résidents et de leurs invités. Les piscines de communauté sont assimilées à des piscines à usage public par la réglementation sanitaire valencienne, ce qui signifie que le traitement de l'eau, la signalétique et le marquage des profondeurs incombent à l'administrador — et un manquement sur ce terrain est exactement ce sur quoi se joue une action en responsabilité.

Votre propre responsabilité compte aussi. Si votre visiteur cause une blessure, si votre femme de ménage se blesse chez vous, ou si un objet tombe de votre terrasse, c'est votre contrat qui intervient et non celui de la communauté. Vérifiez le plafond de responsabilité civile de vos conditions particulières : il est souvent plus bas que les propriétaires ne l'imaginent.

L'inoccupation : la clause faite pour les propriétaires absents

Cela compte surtout dans les résidences en bord de mer : quiconque organise son assurance habitation à La Zenia ou à Playa Flamenca devrait lire cette clause avant de réserver son vol retour. Les assureurs tarifent le vol et les dégâts des eaux en supposant que quelqu'un remarque tôt le problème. Un appartement vide d'octobre à mai contredit cette hypothèse : les contrats comportent donc une clause d'inoccupation. Au-delà d'une période continue déterminée sans occupation, la garantie vol est couramment suspendue ou réduite, et les dégâts des eaux peuvent l'être également.

Cette période est souvent décrite comme se situant autour de 30 à 60 jours continus, mais il n'existe pas de chiffre standard : elle varie selon l'assureur et le produit, et la vôtre peut être plus courte. Trois conséquences pratiques :

• Déclarez le bien comme résidence secondaire au moment de la souscription. Un contrat tarifé pour une résidence principale mais utilisé pour un appartement de vacances est une fausse déclaration qui finira par se voir.
• Demandez si l'occupation par un ami ou un membre de la famille pendant quelques jours remet le compteur à zéro, et obtenez la réponse par écrit.
• Ne considérez pas une prime plus élevée comme l'ennemi. Un contrat résidence secondaire correctement tarifé indemnise ; un contrat résidence principale bon marché sur un appartement vide, peut-être pas.

Détenteur de clés, alarmes et ce que les assureurs attendent d'un logement vide

Les exigences de sécurité d'un contrat espagnol sont des conditions, pas des suggestions. Si les conditions générales prévoient que l'alarme doit être reliée à une central receptora et enclenchée quand le logement est vide, une alarme non activée peut réduire ou anéantir une indemnisation pour vol. On attend typiquement d'un appartement saisonnier un détenteur de clés désigné qui passe et peut signaler un dommage, la vanne d'arrêt d'eau fermée au compteur, les volets baissés, et les objets de valeur dépassant les plafonds standards conservés dans un coffre scellé.

Louer une partie de l'année

Louer l'appartement l'été change le risque et donc le contrat. Un contrat habitation classique suppose que vous et votre famille êtes les occupants. Prévenez votre assureur si des hôtes payants ou des locataires vont y séjourner, car les dégradations volontaires d'un occupant et le vol sans effraction sont couramment exclus, et une location non déclarée donne à l'assureur un motif de réduire l'indemnisation. Si vous prenez des locataires de longue durée, renseignez-vous sur la garantie loyers impayés, qui est un produit distinct.

Commencez par un courriel à votre administrador pour lui demander les conditions particulières de la police de la communauté et la franchise applicable aux dégâts des eaux. Tout ce que vous déciderez pour votre propre couverture découle de ce que dit ce document.