Réforme locative de septembre en Espagne : ce que perdent les bailleurs

Si vous louez un bien en Espagne, vous avez sans doute lu que les règles changent en septembre. C'est possible. Au moment où nous écrivons ces lignes — le 23 août 2026 —, rien de tout cela n'est la loi : le gouvernement entend faire adopter en septembre 2026 un paquet de mesures sur le logement, comprenant une réforme substantielle de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Tout ce qui suit relève de la proposition, et les propositions se font amender, reporter, voire abandonner.

Ce que contiendrait le paquet

Les mesures dont il a été fait état changeraient l'économie de la location plus que ses mécanismes. Les principales annoncées :

• Le bailleur paierait lui-même l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) et ne pourrait plus le répercuter sur le locataire.
• Le bailleur ne pourrait plus exiger du locataire qu'il souscrive une assurance loyers impayés (seguro de impago de alquiler) ou une garantie équivalente.
• Les locations touristiques de courte durée, jusqu'à 30 nuits, dans les communes de plus de 10 000 habitants, perdraient leur exonération de TVA et seraient taxées au taux normal de 21 %.
• Les locations temporaires et saisonnières seraient limitées.
• La location de chambres individuelles serait requalifiée en location classique.
• De nombreux contrats seraient assortis de prorogations obligatoires.
• Les locataires pourraient déduire du loyer le coût des réparations.
• Les locataires en situation de vulnérabilité ne pourraient pas être expulsés tant qu'un relogement n'est pas disponible.

Voyez-y une direction générale plutôt qu'un règlement. Rien de tout cela ne vous engage aujourd'hui, et le texte final peut différer de ce qui a été annoncé. Une gestoría ou un avocat en droit immobilier est la bonne personne pour vous dire comment la version réellement adoptée s'applique à vos propres contrats.

Le changement sur l'IBI est un pur transfert de charge

Répercuter l'IBI sur le locataire par une clause du contrat est une pratique courante en Espagne, en particulier sur les baux de longue durée. Si cela devient illicite, la facture ne diminue pas : elle atterrit simplement chez le propriétaire et y reste. Le seul moyen de la récupérer passerait par le montant du loyer, que d'autres mesures du même paquet rendraient plus difficile à faire évoluer.

Ce sont les propriétaires non-résidents qui le ressentent le plus, car l'IBI est un coût annuel fixe qui ne varie pas avec le taux d'occupation. Il vaut la peine de vérifier dès maintenant ce que disent réellement vos contrats en cours, et à quelle date chacun arrive à échéance.

Pourquoi l'interdiction sur les loyers impayés compte plus qu'il n'y paraît

Aujourd'hui, exiger du locataire qu'il souscrive une garantie impago de alquiler remplit deux fonctions à la fois. Elle protège le loyer, et elle externalise la sélection du locataire : l'assureur analyse les revenus et l'emploi du candidat, et si celui-ci n'obtient pas la garantie, vous avez appris quelque chose d'utile avant de remettre les clés.

Interdisez cette exigence, et les deux fonctions vous reviennent. La protection ne disparaît pas, mais elle passe de votre côté du bilan : vous souscrivez vous-même la garantie dans votre propre contrat propriétaire bailleur, et vous en payez la prime. La garantie loyers impayés est généralement tarifée en pourcentage du loyer annuel, souvent autour de 3 % à 5 %, et les assureurs continuent en principe d'appliquer leurs propres conditions de sélection du locataire avant d'accepter le risque. Ce sont des ordres de grandeur, pas un devis.

La protection juridique fait le travail ingrat

La partie d'un contrat propriétaire bailleur qui justifie son prix les mauvaises années, c'est en général la defensa jurídica — la protection juridique. Elle finance l'avocat et le procurador nécessaires pour engager une procédure d'impayé, une facture que vous porteriez sinon vous-même tout en ne percevant aucun loyer.

À côté d'elle, cherchez :

• Les dégradations volontaires ou malveillantes commises par un locataire, que la plupart des contrats habitation classiques excluent purement et simplement.
• Le maintien du loyer pendant la durée de la procédure, généralement plafonné à un nombre défini de mensualités.
• Le remplacement des serrures et la remise en état après récupération du logement.

Chacune de ces garanties s'accompagne de plafonds, de délais de carence et de conditions relatives à la façon dont le locataire a été sélectionné. Lisez les conditions générales, pas le résumé.

La TVA à 21 % change les calculs d'une location saisonnière

La location résidentielle de courte durée est aujourd'hui exonérée de TVA. Si le projet est adopté tel qu'annoncé, les locations touristiques jusqu'à 30 nuits dans les communes de plus de 10 000 habitants seraient taxées à 21 % — ce qui signifie soit absorber la charge, soit augmenter les prix sur un marché où les voyageurs comparent le coût total. Cela introduirait aussi une immatriculation à la TVA et des déclarations périodiques dans ce qui pouvait être une situation fiscale assez simple.

Encore une fois : un projet, pas la loi, au moment où nous écrivons. Si vous exploitez un bien en location saisonnière à quelque échelle que ce soit, c'est le point à soumettre à votre gestoría dès la semaine de publication du texte définitif.

Le registre NRA a disparu — pas votre licence régionale

Un point ici est tranché plutôt que proposé. Le numéro national d'enregistrement locatif (NRA), créé par le décret royal 1312/2024, a été annulé par le Tribunal Suprême le 21 mai 2026 et n'est plus exigé.

Il est facile d'en tirer des conclusions excessives. Les règles régionales et municipales de licence touristique sont intactes, restent applicables, varient considérablement d'une région à l'autre et sont contrôlées avec des degrés de zèle très différents. Les assureurs qui couvrent la location saisonnière demandent souvent la preuve que le bien est correctement enregistré au niveau local, et un contrat souscrit sur la base d'une déclaration inexacte est bien fragile au moment du sinistre.

Une assurance habitation classique cesse généralement d'opérer le jour où vous louez

C'est l'accident qui rattrape ceux qui glissent vers la location sans vraiment l'avoir décidé. Un contrat habitation est tarifé en supposant que le propriétaire y habite. La location change qui occupe le logement, à quelle fréquence, avec quel soin et pour y faire quoi — autrement dit, elle modifie le risque que l'assureur avait accepté de porter. Lorsque ce changement n'est pas déclaré, l'assureur peut réduire l'indemnisation ou la refuser purement et simplement.

La location longue durée et la location saisonnière sont alors deux produits différents :

• Un contrat longue durée suppose un foyer connu, installé pour des mois ou des années, l'accent étant mis sur les loyers impayés, la protection juridique et les dégradations du locataire.
• Un contrat location saisonnière suppose un flux d'inconnus, de courtes périodes d'inoccupation entre deux réservations, une exposition plus forte en responsabilité civile et des dommages accidentels causés par les hôtes.

Vendre l'un pour l'autre, c'est ainsi que les sinistres se font refuser. Si l'usage de votre bien est sur le point de changer, prévenez l'assureur avant, pas après.

Ce qu'il vaut la peine de faire avant septembre

• Retrouvez vos contrats en cours et vérifiez ce qu'ils disent sur celui qui paie l'IBI.
• Vérifiez si votre protection des loyers repose sur une police souscrite par le locataire : si oui, elle n'est pas la vôtre, et elle peut ne pas être renouvelable aux mêmes conditions.
• Demandez à votre assureur ou à votre courtier ce que coûterait l'ajout des garanties loyers impayés et protection juridique à votre propre assurance propriétaire bailleur.
• Faites confirmer votre situation au regard des licences régionales et municipales par une gestoría, indépendamment du NRA annulé.
• Attendez la publication du texte avant de récrire quoi que ce soit.

La chose la plus utile que vous puissiez faire ce mois-ci est de ressortir vos conditions particulières et d'établir au nom de qui la garantie loyers impayés est souscrite : le vôtre ou celui de votre locataire. Cette seule réponse vous dit à quel point vous êtes exposé si le paquet est adopté dans une forme proche de celle annoncée.