Guide de l'assurance sur la Costa del Sol pour les expatriés

Acheter sur la Costa del Sol, c'est en général souscrire une assurance dans une langue que l'on parle à moitié, contre des risques auxquels on n'avait jamais eu à penser chez soi. Ce littoral a sa propre physionomie de sinistres — les eaux d'automne qui dévalent des collines, les incendies dans les sierras derrière les villes, et les appartements vides d'octobre à mai. Un contrat choisi uniquement sur le prix a tendance à céder précisément sur ces points-là, et il cède au moment où vous en avez besoin.

Ce que « la Costa del Sol » signifie pour un assureur

La Costa del Sol, c'est le littoral de la province de Málaga. D'ouest en est, les principaux pôles sont Estepona, Marbella, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, la ville de Málaga et Nerja.

Les assureurs ne traitent pas cette bande comme un lieu unique. Le code postal, la distance à un cours d'eau, la distance aux broussailles, le fait que le bien soit une villa isolée ou un appartement dans un immeuble, et le nombre de mois par an où quelqu'un y dort : tout cela fait bouger le prix et, surtout, les conditions qui l'accompagnent. Une couverture à Málaga, où la plupart des logements sont des résidences principales occupées toute l'année dans des immeubles denses, est un autre produit qu'une couverture pour une villa dans les collines utilisée huit semaines l'été.

Continente, contenido et la question qui détermine votre contrat

Un contrat habitation espagnol se divise entre le continente — la structure, les installations fixes, les cuisines et salles de bains intégrées, les piscines, les murs et les portails — et le contenido, tout ce que vous emporteriez en déménageant.

Les propriétaires d'appartements sur-assurent régulièrement le continente, parce qu'ils assurent l'appartement entier alors que la police de la communauté couvre déjà le gros œuvre, et sous-assurent le contenido, parce qu'ils le valorisent à ce qu'ils l'ont payé plutôt qu'à ce que coûterait son remplacement aujourd'hui.

Mais la question qui détermine réellement l'indemnisation d'un sinistre, c'est la déclaration d'occupation. Les assureurs espagnols classent un bien en résidence principale (vivienda habitual), résidence secondaire (segunda residencia), location de longue durée ou location saisonnière. Ce sont des produits distincts, avec des primes, des conditions de vol et des rédactions de responsabilité civile différentes. Déclarer la mauvaise catégorie est le but contre son camp le plus fréquent sur ce littoral.

Résidence secondaire et location saisonnière sont deux produits différents

La Costa del Sol présente une densité inhabituelle de résidences secondaires et de locations de courte durée, et les deux sont souvent confondues. Une résidence secondaire que vous occupez vous-même n'est pas la même chose qu'un bien loué à des hôtes.

• Un contrat vivienda habitual classique ne répondra généralement plus dès lors que le bien est loué commercialement. L'assureur a tarifé une famille qui y habite, pas un défilé d'inconnus munis des clés.
• La responsabilité civile compte davantage que les propriétaires ne l'imaginent. Un hôte blessé dans votre escalier ou près de votre piscine se retourne contre vous, pas contre la plateforme sur laquelle vous avez annoncé.
• Le contenu laissé à la disposition des hôtes — téléviseurs, vélos, matériel de cuisine — est souvent exclu ou fortement limité par un contrat rédigé pour une occupation personnelle.
• En Andalousie, les biens loués à des touristes doivent normalement être enregistrés comme vivienda con fines turísticos. Les assureurs demandent de plus en plus le numéro d'enregistrement, et un écart entre ce que vous avez déclaré au registre du tourisme et ce que vous avez déclaré à votre assureur est gênant au moment du sinistre. Faites confirmer votre situation par une gestoría.

Si le bien rapporte de l'argent, dites-le clairement à l'assureur et souscrivez le produit conçu pour cela. L'écart de prime est généralement bien plus faible qu'on ne le craint.

Crues éclair, ramblas et ce que paie réellement le Consorcio

Une grande partie de ce littoral est drainée par des ramblas — des cours d'eau réduits à un lit de graviers secs la majeure partie de l'année, qui charrient un volume d'eau considérable pendant quelques heures après une pluie d'automne intense. L'urbanisation est venue s'installer jusqu'à leurs berges, parfois par-dessus. La Costa del Sol a compté parmi les zones touchées par des crues éclair lors des récents épisodes de DANA.

L'inondation n'est généralement pas indemnisée par votre propre assureur. L'Espagne dispose du Consorcio de Compensación de Seguros, un organisme public qui indemnise les sinistres relevant des risques extraordinaires : inondations, tempêtes cycloniques atypiques, séismes et terrorisme. Vous y contribuez déjà : une surprime figure sur une ligne distincte de vos conditions particulières.

Deux conséquences en découlent, et toutes deux surprennent.

• Vous devez détenir un contrat sous-jacent valide pour que le Consorcio intervienne. Pas d'assurance habitation en vigueur, pas de couverture des risques extraordinaires — il n'y a rien à quoi rattacher la surprime.
• Le Consorcio indemnise au regard des capitaux assurés de votre contrat. Si vous avez assuré 180 000 € une reconstruction qui en vaut 300 000, attendez-vous à une réduction proportionnelle. La sous-assurance n'est pas ici un détail technique : elle rogne directement le chèque.

Une infiltration de pluie ordinaire, un chéneau bouché ou une fuite venant d'un voisin sont des sinistres classiques relevant de votre propre assureur. La voie du Consorcio s'applique à l'événement extraordinaire déclaré comme tel.

Les incendies dans les collines derrière la côte

Les sierras qui surplombent immédiatement les villes présentent une réelle exposition aux incendies de forêt pendant les mois secs, et les biens les plus exposés sont précisément ceux que tout le monde convoite — nichés dans les pins et le maquis, au bout d'une unique piste d'accès.

L'incendie est une garantie standard d'un contrat habitation espagnol, mais vérifiez trois points. D'abord, si le capital assuré reflète réellement le coût de reconstruction, y compris celui de monter les matériaux par un accès difficile. Ensuite, les dommages de fumée et de chaleur sans flamme directe, forme sous laquelle se présentent la plupart des sinistres évités de justesse. Enfin, les jardins, les aménagements paysagers, les dépendances et les murs de clôture, couramment sous-limités à un faible pourcentage du montant de continente — et qui sont exactement ce qui brûle en premier.

Le vol hors saison

Les cambriolages d'opportunité se concentrent sur les biens visiblement inoccupés. Les assureurs répondent par des clauses d'inoccupation : une durée, souvent de 30 à 90 jours consécutifs, au-delà de laquelle la garantie vol se réduit ou disparaît, sauf si certaines conditions sont remplies.

Ces conditions comprennent typiquement les volets fermés, l'alarme enclenchée et télésurveillée, et le passage de quelqu'un pour inspecter le bien à intervalles définis. Un accord avec un détenteur de clés, documenté et nommément désigné au contrat, est généralement ce qui satisfait l'assureur.

Auto, santé et voyage

L'assurance auto est obligatoire au niveau de la responsabilité civile (seguro a terceros) ; la formule tous risques s'appelle todo riesgo. Si vous avez amené une voiture immatriculée en France ou en Belgique, elle doit passer par la matriculación pour recevoir des plaques espagnoles dans le délai autorisé, et la plupart des contrats auto français ou belges cessent d'être valables une fois que vous êtes résident. Pensez à demander votre relevé d'information à votre assureur : c'est lui qui permet de faire reconnaître votre bonus-malus en Espagne.

Une couverture santé privée est exigée pour l'enregistrement en Espagne d'un citoyen de l'Union sans activité professionnelle, comme pour les titres de séjour des membres de famille hors UE, et l'on attend alors une garantie complète sans copaiements — pas le plan le moins cher d'un comparateur. Les contrats voyage souscrits en France ou en Belgique supposent presque toujours une résidence dans le pays et deviennent caducs sans bruit dès que vous vous inscrivez au padrón.

Ouest et centre : deux problèmes d'assurance différents

Ce littoral se scinde nettement du point de vue de l'assurance. La portion occidentale, autour de Marbella et d'Estepona, penche vers les villas de grande valeur, où les enjeux sont les sous-limites, les objets de valeur, les obligations de sécurité et le personnel de maison. La portion centrale, autour de Fuengirola, Benalmádena et Mijas, penche vers les appartements, où les enjeux sont la police de la communauté, les dégâts des eaux entre logements et la responsabilité civile commune.

Les deux guides compagnons de cette série traitent chacun de ces cas à son tour.

Avant toute chose, retrouvez vos conditions particulières actuelles et lisez deux lignes : l'occupation que l'assureur croit applicable, et les capitaux assurés en continente et en contenido. Si l'une des deux est fausse, corrigez-la d'abord — elle détermine tout le reste.