Fuengirola, Benalmádena und Mijas: Das Wichtigste zur Versicherung

Kaufen Sie eine Wohnung in Fuengirola, Benalmádena oder Mijas Costa, erben Sie zwei Versicherungspolicen: die, die Sie selbst wählen, und die, die Ihr Gebäude bereits hat. Die meisten Eigentümer lesen die zweite nie, gehen davon aus, dass sie mehr abdeckt als tatsächlich der Fall ist, und entdecken die Grenze zwischen beiden erst, wenn sie unter einer tropfenden Decke stehen. Die Police des Blocks und Ihre eigene sollen ineinandergreifen, und zu wissen, wo die Naht verläuft, ist der größte Teil der Aufgabe.

Was die Gemeinschaftspolice tatsächlich abdeckt

Fast jeder Block an dieser Küste hat eine Police der comunidad de propietarios, die vom Verwalter organisiert und aus Ihrer monatlichen Gemeinschaftsumlage bezahlt wird. Ihre Aufgabe ist das Gebäude und alles Gemeinschaftliche.

• Die Struktur: Fundamente, tragende Wände, Dach, Fassade, Terrassen und Gemeinschaftsleitungen.
• Gemeinschaftsflächen: Eingangshalle, Treppenhäuser, Flure, Garagen, Gärten.
• Gemeinschaftliche Anlagen: Aufzüge, Tore, Pumpen, Beleuchtung, der Pool und dessen Technik.
• Die eigene Haftpflicht der Gemeinschaft für Personen, die in diesen Gemeinschaftsflächen verletzt werden.

Manche Gemeinschaftspolicen erweitern einen Basisschutz auf die einzelnen Wohnungen, typischerweise für Brand und für Wasserschäden an fest installierten Elementen. Andere enden strikt an Ihrer Wohnungstür. Ohne die Police zu lesen, können Sie das nicht erkennen, und Sie haben das Recht, den Verwalter um eine Kopie zu bitten.

Die Lücke für den einzelnen Eigentümer

Was die Gemeinschaftspolice nicht leistet, ist der Ersatz Ihrer persönlichen Gegenstände oder das Einstehen für Ihre persönliche Haftpflicht. Ihre eigene Police muss abdecken:

• Contenido — Möbel, Geräte, Elektronik, Kleidung, alles, woran die Gebäudepolice kein Interesse hat.
• Innenausstattung und Verbesserungen, die Sie vorgenommen haben: eine erneuerte Küche, ausgetauschte Badezimmer, Klimaanlage, Einbauschränke, Bodenbeläge.
• Ihre persönliche responsabilidad civil für Schäden, die Ihre Wohnung bei einem Nachbarn verursacht.
• Ersatzunterkunft und die bei einem Gemeinschaftsschaden fällige Selbstbeteiligung.

Ein häufiger und teurer Fehler ist es, den vollen Wiederaufbauwert der Wohnung als continente zu versichern, obwohl die Gemeinschaftspolice bereits das gesamte Gebäude versichert. Zwei Versicherer, die dasselbe Interesse abdecken, zahlen nicht doppelt; sie teilen sich eine einzige Entschädigung. Sie zahlen zwei Prämien und erhalten eine Entschädigung. Für eine Wohnung in Fuengirola oder anderswo an der Küste lautet die übliche Lösung: ein moderater continente-Betrag für Ihre eigenen Einbauten und Verbesserungen, mit dem Schwerpunkt der Police auf Hausrat und Haftpflicht.

Daños por agua: der Schadensfall, der das spanische Wohnungsleben prägt

Wasserschäden zwischen Wohnungen — daños por agua — sind mit deutlichem Abstand der häufigste Schadensfall in spanischen Wohnblöcken. Die Gebäude sind aus Beton, Leitungen sind oft in Wände und Böden eingelassen, und ein langsames Leck hat meist schon Schaden angerichtet, bevor jemand einen Fleck bemerkt.

Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Rohr, nicht nach der Decke. Drei Situationen decken die meisten Fälle ab:

• Das Leck liegt in einer Gemeinschaftsleitung — typischerweise einem senkrechten Fallstrang oder bajante, der mehrere Wohnungen versorgt. Die Gemeinschaftspolice repariert das Rohr und in der Regel auch den entstandenen Schaden.
• Das Leck liegt in der eigenen Installation des Nachbarn über Ihnen. Dessen Police repariert das eigene Rohr über den Wasserschadenabschnitt, und dessen Haftpflichtabschnitt zahlt für den Schaden in Ihrer Wohnung darunter.
• Das Leck ist Ihres, und der Schaden betrifft nur Sie. Ihr eigener Wasserschadenabschnitt übernimmt das.

Die Lecksuche ist ein eigener Kostenpunkt, getrennt von der Reparatur. Achten Sie auf die Klausel localización de la avería, die das Öffnen von Wänden und Böden zur Fehlersuche und die anschließende Wiederherstellung abdeckt. Policen, die hier sparen, lassen Sie für die Suche selbst zahlen, obwohl der Schaden ansonsten gedeckt gewesen wäre.

Wie die beiden Policen und die beiden Selbstbeteiligungen in der Praxis abgerechnet werden

In der Praxis sind beide Versicherer beteiligt, und spanische Versicherer regeln einen Großteil dieser Fälle untereinander über standardisierte Abrechnungsverfahren, statt jeden einzelnen Fall auszufechten.

Praktische Punkte, die entscheiden, wie gut das läuft:

• Melden Sie den Schaden sofort Ihrem eigenen Versicherer, auch wenn Sie sicher sind, dass die Ursache in der Wohnung darüber liegt. Verzögerung ist der häufigste Grund, warum ein Wasserschaden gekürzt wird.
• Prüfen Sie die franquicia — die Selbstbeteiligung — sowohl im Wasserschaden- als auch im Haftpflichtabschnitt. Viele spanische Wohngebäudepolicen haben keine Selbstbeteiligung bei Wasserschäden, aber immer mehr günstigere Policen inzwischen schon.
• Fotografieren Sie den Schaden, bevor irgendetwas getrocknet oder neu verputzt wird.
• Wiederholte Wasserschäden an einer Wohnung führen zu höheren Prämien bei der Verlängerung oder zur Nichtverlängerung. Es lohnt sich, alte Leitungen zu erneuern, statt dreimal einen Schaden zu melden.

Gemeinschaftspools, Aufzüge und die Haftpflicht der Gemeinschaft

Ein Gemeinschaftspool bündelt Haftungsrisiken. Die Police der Gemeinschaft sollte eine Haftpflichtsumme vorsehen, die einem stark frequentierten Pool mit Kindern und Gästen gerecht wird, und die Gemeinschaft muss Beschilderung, Tiefenmarkierungen, Umzäunung wo vorgeschrieben und Sicherheitsausrüstung instand halten. In Benalmádena, wo ein großer Teil des Bestands aus Ferienwohnungen mit starker sommerlicher Poolnutzung besteht, ist eine zu niedrige Haftpflichtsumme der Gemeinschaft ein reales Risiko für jeden Eigentümer.

Dasselbe gilt für Aufzüge und Garagenrampen. Wenn Sie im Verwaltungsbeirat sitzen, lohnt es sich, die Versicherungssumme und die Haftpflichtgrenze auf die Tagesordnung der Jahresversammlung zu setzen — und die Protokolle darauf zu lesen, denn eine Unterversicherung des Gebäudes zeigt sich nach einem großen Schaden typischerweise als derrama, eine Sonderumlage für die Eigentümer.

Die Wohnung für einen Teil des Jahres vermieten

Eine normale Wohngebäudeversicherung ist auf Sie und Ihren Haushalt zugeschnitten. Sobald die Wohnung vermietet wird, ändert sich das Risiko, und die meisten Bedingungen greifen einfach nicht mehr — Diebstahl durch einen Bewohner, Gästeverletzungen und Schäden während einer Vermietung sind die üblichen Opfer.

Sie brauchen ein Vermieter- oder Ferienvermietungsprodukt, bei dem die Haftpflicht Gäste einschließt und der Hausrat auf einer Basis versichert ist, die mit Fluktuation rechnet. Prüfen Sie auch die Gemeinschaftsseite: Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung erlaubt das spanische Recht der Wohnungseigentümergemeinschaften einer Gemeinschaft, touristische Vermietung per qualifizierter Mehrheit einzuschränken oder genehmigungspflichtig zu machen, weshalb die Satzung und die jüngsten Protokolle ebenso wichtig sind wie Ihre Police. Klären Sie Ihre eigene Situation mit einer gestoría.

Mijas Costa und Mijas Pueblo sind nicht dasselbe Risiko

Mijas gliedert sich in zwei tatsächlich unterschiedliche Versicherungsfragen. Mijas Costa liegt an der Küste, ist dicht bebaut und wird von Wohnungsanlagen dominiert, mit dem oben beschriebenen Profil aus Wasserschäden und Gemeinschaftshaftpflicht. Mijas Pueblo liegt im Landesinneren in den Hügeln, wo sich die Risiken hin zu Waldbränden im umliegenden Buschland, engen Zufahrten, die sowohl den Rettungseinsatz als auch die Wiederaufbaukosten erschweren, und älterer dörflicher Bausubstanz verschieben.

Ein Versicherer, der eine Police für Mijas anbietet, bewertet die konkrete Adresse, nicht die Gemeinde. Geben Sie die vollständige Adresse an, und weisen Sie darauf hin, falls das Objekt ländlich oder halbländlich liegt.

Die Wohnung, die ab Oktober leer steht

Saisonale Eigentümer stoßen auf Leerstandsklauseln, die den Diebstahlschutz nach einer festgelegten Leerstandszeit typischerweise reduzieren und auch den Wasserschadenschutz betreffen können, mit der Begründung, dass niemand vor Ort ist, um ein Leck zu bemerken.

Drehen Sie beim Verlassen den Haupthahn zu, hinterlegen Sie einen Schlüssel beim Verwalter oder einem benannten Nachbarn, und teilen Sie Ihrem Versicherer das tatsächliche Nutzungsmuster mit. Das ist der mit Abstand größte Unterschied zwischen einem Schaden, der bezahlt wird, und einem, der es nicht wird, an der gesamten Costa del Sol.

Bitten Sie Ihren Verwalter um eine Kopie des Deckungsblatts der Gemeinschaftspolice und vergleichen Sie es dann Zeile für Zeile mit Ihrer eigenen. Was in keiner von beiden auftaucht, ist die Deckung, die Sie noch abschließen müssen.