Fuengirola, Benalmádena et Mijas : l'essentiel de l'assurance

Achetez un appartement à Fuengirola, Benalmádena ou Mijas Costa et vous héritez de deux contrats d'assurance : celui que vous choisissez, et celui que votre immeuble possède déjà. La plupart des propriétaires ne lisent jamais le second, supposent qu'il couvre plus qu'il ne le fait, puis découvrent la frontière entre les deux debout sous un plafond qui goutte. Le contrat de l'immeuble et le vôtre sont conçus pour s'emboîter, et savoir où passe la jointure représente l'essentiel du travail.

Ce que couvre réellement le contrat de la copropriété

Presque tous les immeubles de cette côte détiennent un contrat de comunidad de propietarios (la copropriété), souscrit par le syndic et payé sur vos charges mensuelles. Sa mission, c'est le bâtiment et tout ce qui est commun.

• La structure : fondations, murs porteurs, toiture, façade, terrasses et canalisations communes.
• Les parties communes : hall d'entrée, cages d'escalier, couloirs, garages, jardins.
• Les installations communes : ascenseurs, portails, pompes, éclairage, piscine et son local technique.
• La responsabilité civile propre à la copropriété, pour les personnes blessées dans ces espaces partagés.

Certaines rédactions de contrats de copropriété étendent un niveau de garantie de base à l'intérieur des logements, typiquement pour l'incendie et pour les dégâts des eaux touchant les éléments fixes. D'autres s'arrêtent fermement à votre porte palière. Impossible de savoir laquelle sans lire le contrat, et vous êtes en droit d'en demander une copie au syndic.

La brèche laissée au propriétaire individuel

Ce que le contrat de la copropriété ne fera pas, c'est remplacer vos biens ou répondre de votre responsabilité personnelle. Votre propre contrat doit couvrir :

• Le Contenido, le contenu — meubles, électroménager, matériel électronique, vêtements, tout ce dont le contrat de l'immeuble n'a que faire.
• Les aménagements intérieurs et les améliorations que vous avez réalisées : une cuisine refaite, des salles de bains remplacées, la climatisation, les placards intégrés, les revêtements de sol.
• Votre responsabilidad civil personnelle, la responsabilité civile, pour les dommages que votre logement cause à celui d'un voisin.
• Le relogement provisoire et la franchise à votre charge sur un sinistre de la copropriété.

Une erreur fréquente et coûteuse consiste à assurer la valeur de reconstruction complète de l'appartement au titre du continente (le bâti) alors que le contrat de la copropriété assure déjà tout l'immeuble. Deux assureurs qui couvrent le même intérêt ne paient pas deux fois : ils se répartissent une seule indemnité. Vous payez deux primes et n'êtes indemnisé qu'une fois. Pour un appartement à Fuengirola ou ailleurs sur la côte, la bonne réponse est généralement un montant de continente modeste destiné à couvrir vos propres aménagements et améliorations, le poids du contrat portant sur le contenu et la responsabilité civile.

Daños por agua : le sinistre qui définit la vie en appartement en Espagne

Les dégâts des eaux entre logements — les daños por agua — sont, et de très loin, le sinistre le plus fréquent dans les immeubles espagnols. Les bâtiments sont en béton, les canalisations sont souvent encastrées dans les murs et les sols, et une fuite lente a généralement fait son oeuvre le jour où quelqu'un aperçoit enfin une auréole.

La responsabilité suit la canalisation, pas le plafond. Trois situations couvrent l'essentiel des cas :

• La fuite se situe sur une canalisation commune — typiquement une colonne verticale, ou bajante, desservant plusieurs logements. Le contrat de la copropriété répare la canalisation et, normalement, les dommages qui en résultent.
• La fuite se situe sur l'installation privative du voisin du dessus. Son contrat répare sa canalisation au titre de la garantie dégâts des eaux, et sa garantie responsabilité civile paie les dommages causés à votre logement en dessous.
• La fuite vient de chez vous et les dommages ne concernent que vous. C'est votre propre garantie dégâts des eaux qui intervient.

Localiser la fuite est un coût distinct de sa réparation. Cherchez la clause de localización de la avería, la recherche de fuite, qui prend en charge l'ouverture des murs et des sols pour trouver l'origine du sinistre puis la remise en état. Les contrats qui rognent sur ce poste vous laissent payer la recherche sur un sinistre par ailleurs couvert.

Comment les deux contrats et les deux franchises se règlent en pratique

Concrètement, les deux assureurs interviennent, et les assureurs espagnols traitent un volume considérable de ces dossiers entre eux dans le cadre de conventions de règlement standard, plutôt que de batailler sur chaque cas.

Les points pratiques qui déterminent la qualité du dénouement :

• Déclarez immédiatement à votre propre assureur, même si vous êtes certain que la cause se trouve à l'étage au-dessus. Le retard est le premier motif de réduction d'un sinistre dégât des eaux.
• Vérifiez la franquicia — la franchise — sur les garanties dégâts des eaux et responsabilité civile, des deux côtés. Beaucoup de contrats habitation espagnols n'appliquent aucune franchise aux dégâts des eaux, mais un bon nombre de produits d'entrée de gamme le font désormais.
• Photographiez les dommages avant tout assèchement ou réfection des enduits.
• Des sinistres dégâts des eaux répétés sur un même logement conduisent à une majoration à l'échéance, voire à un refus de renouvellement. Mieux vaut remplacer une plomberie fatiguée que de déclarer trois fois.

Piscines communes, ascenseurs et responsabilité de la copropriété

Une piscine commune est une concentration de responsabilité civile. Le contrat de la copropriété doit porter un plafond de responsabilité civile à la hauteur d'une piscine fréquentée par des enfants et des invités, et la copropriété est tenue d'entretenir la signalétique, le marquage des profondeurs, les clôtures lorsqu'elles sont exigées et le matériel de sécurité. À Benalmádena, où une large part du parc est constituée d'appartements de vacances avec une utilisation intensive de la piscine l'été, un plafond de responsabilité civile insuffisant est un risque réel pour chaque copropriétaire.

Il en va de même des ascenseurs et des rampes de garage. Si vous siégez au conseil de la copropriété, le capital assuré et le plafond de responsabilité civile méritent d'être portés à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle — et méritent qu'on relise les procès-verbaux, car la sous-assurance du bâtiment se manifeste en général sous la forme d'une derrama, un appel de fonds exceptionnel auprès des copropriétaires, après un gros sinistre mal indemnisé.

Louer l'appartement une partie de l'année

Un contrat habitation standard est écrit pour vous et votre foyer. Dès que le logement est loué, le risque change et la plupart des rédactions cessent tout simplement d'intervenir : le vol commis par un occupant, la blessure d'un locataire et les dégradations pendant la location sont les victimes habituelles.

Il vous faut un produit propriétaire bailleur ou location saisonnière, avec une responsabilité civile rédigée pour inclure les occupants et une garantie contenu adaptée à une rotation régulière. Vérifiez aussi le volet copropriété : à l'heure où nous écrivons, le droit espagnol de la propriété horizontale permet à une copropriété de restreindre la location touristique ou de la soumettre à autorisation par un vote à la majorité qualifiée. Les statuts et les derniers procès-verbaux comptent donc autant que votre contrat. Faites confirmer votre situation par une gestoría (cabinet de formalités administratives).

Mijas Costa et Mijas Pueblo ne sont pas le même risque

Mijas se scinde en deux propositions d'assurance réellement différentes. Mijas Costa est côtière, dense, dominée par des copropriétés d'appartements, avec le profil dégâts des eaux et responsabilité civile commune décrit plus haut. Mijas Pueblo se trouve à l'intérieur des terres, dans les collines, où les expositions se déplacent vers les incendies de végétation dans la garrigue environnante, des accès étroits qui compliquent à la fois l'intervention des secours et le coût de reconstruction, et un bâti villageois plus ancien.

Un assureur qui tarife une garantie à Mijas tarife l'adresse précise, pas la commune. Donnez l'adresse complète et, si le bien est rural ou semi-rural, dites-le.

L'appartement vide à partir d'octobre

Les propriétaires saisonniers se heurtent aux clauses d'inoccupation, qui réduisent typiquement la garantie vol au-delà d'une durée d'inoccupation indiquée, et peuvent aussi affecter la garantie dégâts des eaux, au motif que personne n'est là pour remarquer une fuite.

Fermez le robinet d'arrivée d'eau en partant, laissez une clé au syndic ou à un voisin nommément désigné, et indiquez à votre assureur le rythme d'occupation réel. C'est, sur toute la Costa del Sol, la plus grande différence entre un sinistre indemnisé et un sinistre refusé.

Demandez au syndic une copie des conditions particulières du contrat de la copropriété, puis comparez-les ligne à ligne avec les vôtres. Tout ce qui ne figure ni dans l'un ni dans l'autre correspond à la garantie qu'il vous reste à souscrire.