Spaniens September-Umbruch bei der Miete: Was Vermieter verlieren

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien vermieten, haben Sie wahrscheinlich gelesen, dass sich die Regeln im September ändern. Vielleicht. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung — 23. August 2026 — ist noch nichts davon geltendes Recht: Die Regierung will im September 2026 ein Paket von Wohnungsmaßnahmen verabschieden, darunter eine grundlegende Reform der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Alles, was im Folgenden dargestellt wird, ist ein Vorschlag, und Vorschläge werden geändert, verzögert und fallengelassen.

Was Berichten zufolge im Paket enthalten ist

Die durchgesickerten Maßnahmen würden vor allem die Wirtschaftlichkeit der Vermietung verändern, weniger deren Mechanik. Die wichtigsten berichteten Punkte:

• Vermieter sollen die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) selbst tragen und dürften sie nicht mehr an den Mieter weitergeben.
• Vermieter dürften Mieter nicht mehr verpflichten, eine Mietausfallversicherung (seguro de impago de alquiler) oder eine gleichwertige Garantie abzuschließen.
• Kurzzeitige touristische Vermietungen von bis zu 30 Nächten in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern sollen ihre Mehrwertsteuerbefreiung verlieren und mit dem regulären Satz von 21 % besteuert werden.
• Befristete und saisonale Mietverhältnisse sollen eingeschränkt werden.
• Die Vermietung einzelner Zimmer soll als klassisches Mietverhältnis eingestuft werden.
• Viele Verträge sollen verpflichtende Verlängerungen erhalten.
• Mieter sollen Reparaturkosten von der Miete abziehen können.
• Mieter in einer schutzbedürftigen Situation sollen nicht geräumt werden können, bevor eine Ersatzunterkunft verfügbar ist.

Verstehen Sie das als Richtung, nicht als Regelwerk. Nichts davon bindet Sie heute, und der endgültige Gesetzestext kann von dem abweichen, was berichtet wurde. Eine gestoría oder ein Immobilienanwalt ist die richtige Adresse, um zu klären, wie die tatsächlich verabschiedete Fassung auf Ihre eigenen Verträge wirkt.

Die IBI-Änderung ist eine reine Kostenverschiebung

Die IBI per Vertragsklausel an den Mieter weiterzugeben, ist in Spanien gängige Praxis, besonders bei längeren Verträgen. Wird das unzulässig, schrumpft die Rechnung nicht — sie landet einfach beim Eigentümer und bleibt dort. Der einzige Weg, sie zurückzuholen, wäre über die Miethöhe, die andere Maßnahmen desselben Pakets gleichzeitig schwerer beweglich machen würden.

Nicht ansässige Eigentümer spüren das meist am stärksten, weil die IBI eine feste jährliche Kostenposition ist, die sich nicht an die Belegung anpasst. Es lohnt sich, jetzt zu prüfen, was Ihre aktuellen Verträge tatsächlich vorsehen und wann jeder einzelne zur Verlängerung ansteht.

Warum das Verbot der Mietausfallversicherung mehr wiegt, als es scheint

Heute erfüllt die Pflicht für den Mieter, eine impago de alquiler-Deckung abzuschließen, zwei Aufgaben gleichzeitig. Sie schützt die Miete, und sie lagert die Mieterprüfung aus: Der Versicherer prüft Einkommen und Anstellung des Bewerbers, und kann der Mieter keine Deckung bekommen, haben Sie etwas Nützliches erfahren, bevor Sie die Schlüssel übergeben.

Wird die Pflicht verboten, fallen beide Aufgaben auf Sie zurück. Der Schutz verschwindet nicht, aber er wandert auf Ihre Seite der Bilanz — Sie schließen die Deckung selbst als Teil Ihrer eigenen Vermieterversicherung ab und zahlen die Prämie. Mietausfallversicherung wird üblicherweise als Prozentsatz der Jahresmiete bepreist, oft in einer Größenordnung von 3 % bis 5 %, und Versicherer wenden dabei in der Regel weiterhin ihre eigenen Bonitätsprüfungen für den Mieter an, bevor sie das Risiko übernehmen. Das sind Richtwerte, kein Angebot.

Der Rechtsschutz leistet die unglamouröse Arbeit

Der Teil einer Vermieterpolice, der sich in einem schlechten Jahr wirklich auszahlt, ist meist die defensa jurídica — der Rechtsschutz. Er finanziert den Anwalt und procurador, die für eine Klage wegen Zahlungsverzugs nötig sind, was sonst eine Rechnung ist, die Sie selbst tragen, während Sie keine Miete erhalten.

Achten Sie daneben auf:

• Böswillige oder vorsätzliche Schäden durch einen Mieter, die die meisten normalen Wohngebäudepolicen grundsätzlich ausschließen.
• Fortzahlung der Miete während eines laufenden Verfahrens, meist gedeckelt auf eine festgelegte Anzahl von Monatsraten.
• Schlossaustausch und Instandsetzung, nachdem eine Immobilie zurückgegeben wurde.

Jeder dieser Punkte kommt mit Grenzen, Wartezeiten und Bedingungen zur Bonitätsprüfung des Mieters. Lesen Sie die Klauseln, nicht die Zusammenfassung.

Der 21-%-Mehrwertsteuervorschlag verändert die Rechnung bei einer Ferienvermietung

Kurzzeitige Wohnraumvermietung ist derzeit von der Mehrwertsteuer befreit. Setzt sich der Vorschlag wie berichtet durch, würden touristische Vermietungen von bis zu 30 Nächten in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern mit 21 % besteuert — was bedeutet, entweder die Abgabe selbst zu tragen oder die Preise in einem Markt zu erhöhen, in dem Gäste nach Gesamtkosten vergleichen. Es würde außerdem eine Mehrwertsteuerregistrierung und regelmäßige Meldungen in eine bislang möglicherweise recht einfache Steuersituation bringen.

Nochmals: Vorschlag, kein Gesetz, zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie eine Ferienimmobilie in nennenswertem Umfang betreiben, ist das der Punkt, den Sie Ihre gestoría in der Woche fragen sollten, in der der endgültige Text veröffentlicht wird.

Das NRA-Register ist Geschichte — Ihre regionale Lizenz nicht

Ein Punkt hier ist entschieden, nicht nur vorgeschlagen. Die staatliche Mietregistrierungsnummer (NRA), eingeführt durch das Königliche Dekret 1312/2024, wurde am 21. Mai 2026 vom Obersten Gerichtshof für nichtig erklärt und ist nicht mehr erforderlich.

Das lässt sich leicht falsch verstehen. Die regionalen und kommunalen Vorschriften zur touristischen Lizenz sind davon unberührt, gelten weiterhin, unterscheiden sich stark zwischen den Regionen und werden mit sehr unterschiedlichem Eifer durchgesetzt. Versicherer, die eine Ferienvermietungspolice ausstellen, verlangen häufig einen Nachweis, dass die Immobilie ordnungsgemäß lokal registriert ist, und eine Police, die auf einer ungenauen Angabe beruht, ist im Schadensfall wenig wert.

Eine normale Wohngebäudeversicherung greift meist nicht mehr, sobald Sie vermieten

Das ist der Fehler, der diejenigen trifft, die eher in die Vermietung hineinrutschen, als sich bewusst dafür zu entscheiden. Eine Haushaltspolice wird auf der Annahme kalkuliert, dass der Eigentümer selbst dort wohnt. Vermietung ändert, wer sich im Gebäude aufhält, wie oft, wie sorgfältig, und was diese Personen dort tun — eine Veränderung des Risikos, das der Versicherer übernommen hat. Wird diese Änderung nicht gemeldet, kann der Versicherer eine Entschädigung kürzen oder ganz ablehnen.

Langzeitmiete und Ferienvermietung sind dann zwei verschiedene Produkte:

• Eine Langzeitmietpolice geht von einem bekannten Haushalt aus, der über Monate oder Jahre vor Ort ist, mit Schwerpunkt auf Mietausfall, Rechtsschutz und Mieterschäden.
• Eine Ferienvermietungspolice geht von einem Strom fremder Gäste aus, kurzen Leerstandslücken zwischen Buchungen, höherer Haftpflichtexposition und versehentlichen Schäden durch Gäste.

Das eine als das andere zu verkaufen, ist der Grund, warum Schäden abgelehnt werden. Ändert sich Ihre Nutzung der Immobilie, sagen Sie es dem Versicherer vorher, nicht hinterher.

Was sich vor September lohnt zu tun

• Suchen Sie Ihre aktuellen Verträge heraus und prüfen Sie, was darin zur Zahlung der IBI steht.
• Prüfen Sie, ob Ihr Mietschutz eine vom Mieter abgeschlossene Police ist — falls ja, gehört sie nicht Ihnen, und sie ist möglicherweise nicht zu denselben Bedingungen verlängerbar.
• Fragen Sie Ihren Versicherer oder Makler, was es kosten würde, Mietausfall- und Rechtsschutzdeckung zu Ihrer eigenen Vermieterversicherung hinzuzufügen.
• Klären Sie Ihre regionale und kommunale Lizenzsituation mit einer gestoría, getrennt vom aufgehobenen NRA.
• Warten Sie den veröffentlichten Gesetzestext ab, bevor Sie irgendetwas umschreiben.

Das Nützlichste, was Sie diesen Monat tun können, ist, Ihren Versicherungsschein herauszusuchen und festzustellen, auf wessen Namen die Mietausfalldeckung läuft — Ihren oder den Ihres Mieters. Diese eine Antwort zeigt Ihnen, wie exponiert Sie sind, falls das Paket in etwa der berichteten Form verabschiedet wird.