Fuengirola, Benalmádena en Mijas: de verzekeringsbasis

Koopt u een appartement in Fuengirola, Benalmádena of Mijas Costa, dan erft u twee verzekeringspolissen: die van uzelf, en die van het gebouw. De meeste eigenaren lezen de tweede nooit, gaan ervan uit dat die meer dekt dan het geval is, en ontdekken de grens tussen de twee pas terwijl ze onder een druppelend plafond staan. De polis van het complex en die van u zijn bedoeld om in elkaar te grijpen, en weten waar de naad loopt is het grootste deel van het werk.

Wat de polis van de vereniging werkelijk dekt

Vrijwel elk complex aan deze kust heeft een polis van de comunidad de propietarios, geregeld door de beheerder en betaald uit uw maandelijkse verenigingsbijdrage. Die polis is er voor het gebouw en alles wat gedeeld wordt.

• De opstal: fundering, dragende muren, dak, gevel, terrassen en gemeenschappelijk leidingwerk.
• Gemeenschappelijke ruimten: entree, trappenhuizen, gangen, garages, tuinen.
• Gemeenschappelijke installaties: liften, poorten, pompen, verlichting, het zwembad en de bijbehorende techniek.
• De aansprakelijkheid van de vereniging zelf, voor mensen die in die gedeelde ruimten letsel oplopen.

Sommige verenigingspolissen trekken een basisdekking door tot in de afzonderlijke appartementen, meestal voor brand en voor waterschade aan vaste onderdelen. Andere stoppen resoluut bij uw voordeur. U kunt niet zien welke van de twee het is zonder de polis te lezen, en u heeft het recht de beheerder om een kopie te vragen.

Het gat dat overblijft voor de individuele eigenaar

Wat de polis van de vereniging niet doet, is uw bezittingen vervangen of achter uw persoonlijke aansprakelijkheid gaan staan. Uw eigen polis moet dekken:

• Contenido — meubels, apparatuur, elektronica, kleding, alles waar de opstalpolis geen belang bij heeft.
• Binnenafwerking en verbeteringen die u zelf heeft aangebracht: een vernieuwde keuken, vervangen badkamers, airconditioning, inbouwkasten, vloeren.
• Uw persoonlijke responsabilidad civil, voor schade die uw appartement toebrengt aan dat van een buur.
• Vervangende woonruimte en het eigen risico dat bij een claim op de verenigingspolis verschuldigd is.

Een veelgemaakte en dure fout is het verzekeren van de volledige herbouwwaarde van het appartement als continente, terwijl de polis van de vereniging het hele gebouw al verzekert. Twee verzekeraars die hetzelfde belang dekken, betalen niet twee keer; ze verdelen één uitkering onder elkaar. U betaalt twee premies en krijgt één keer vergoed. Voor een appartement in Fuengirola of elders aan de kust is het gebruikelijke antwoord een bescheiden bedrag voor continente om uw eigen vaste voorzieningen en verbeteringen te dekken, met het zwaartepunt van de polis op inboedel en aansprakelijkheid.

Daños por agua: de claim die het Spaanse appartementenleven typeert

Waterschade tussen appartementen — daños por agua — is met ruime voorsprong de meest voorkomende claim in Spaanse appartementencomplexen. De gebouwen zijn van beton, het leidingwerk zit vaak weggewerkt in muren en vloeren, en een langzaam lek heeft zijn werk meestal al gedaan tegen de tijd dat iemand een vlek ziet.

De verantwoordelijkheid volgt de leiding, niet het plafond. Drie situaties dekken de meeste gevallen:

• Het lek zit in een gemeenschappelijke leiding — meestal een verticale standleiding of bajante die meerdere appartementen bedient. De polis van de vereniging repareert de leiding en normaal gesproken ook de gevolgschade.
• Het lek zit in de eigen installatie van de bovenbuur. Hun polis repareert hun leiding onder de rubriek waterschade, en hun aansprakelijkheidsrubriek betaalt de schade die daardoor in uw appartement eronder is ontstaan.
• Het lek is van u en de schade blijft bij u. Dan handelt uw eigen rubriek waterschade het af.

Het opsporen van het lek is een aparte kostenpost naast het repareren ervan. Zoek in de polis naar de bepaling over localización de la avería, die het openbreken van muren en vloeren om het defect te traceren en het naderhand herstellen ervan vergoedt. Polissen die daarop beknibbelen, laten u betalen voor de zoektocht bij een schade die verder wél gedekt was.

Hoe de twee polissen en twee eigen risico's in de praktijk afwikkelen

In de praktijk raken beide verzekeraars betrokken, en Spaanse verzekeraars handelen grote aantallen van deze zaken onderling af via standaardafspraken in plaats van elk geval uit te vechten.

Praktische punten die bepalen hoe goed het verloopt:

• Meld het meteen bij uw eigen verzekeraar, ook als u zeker weet dat het defect boven zit. Uitstel is de meest voorkomende reden dat een waterschadeclaim wordt gekort.
• Controleer de franquicia — het eigen risico — op zowel de rubriek waterschade als de aansprakelijkheidsrubriek. Veel Spaanse woonverzekeringen kennen geen eigen risico bij waterschade, maar heel wat goedkopere polissen inmiddels wel.
• Fotografeer de schade voordat er iets wordt gedroogd of opnieuw gestuukt.
• Herhaalde waterschadeclaims op één appartement leiden tot premieverhoging bij verlenging of tot opzegging. Het is de moeite waard om versleten leidingwerk te vervangen in plaats van drie keer te claimen.

Gemeenschappelijke zwembaden, liften en de aansprakelijkheid van de vereniging

Een gemeenschappelijk zwembad is een opeenstapeling van aansprakelijkheidsrisico. De polis van de vereniging hoort een verzekerd bedrag voor aansprakelijkheid te kennen dat past bij een druk zwembad met kinderen en gasten, en van de vereniging wordt verwacht dat zij bebording, dieptemarkeringen, waar nodig een omheining en veiligheidsmateriaal onderhoudt. In Benalmádena, waar een groot deel van het bestand uit vakantieappartementen bestaat met intensief zwembadgebruik in de zomer, is een te laag aansprakelijkheidsbedrag van de vereniging een reëel risico voor elke eigenaar.

Hetzelfde geldt voor liften en garagehellingen. Zit u in het bestuur van de vereniging, dan is het de moeite waard om het verzekerde bedrag en de aansprakelijkheidslimiet op de agenda van de jaarvergadering te zetten — en om de notulen erop na te lezen, want onderverzekering van het gebouw komt doorgaans aan het licht als een derrama, een extra heffing voor de eigenaren, nadat een grote schade tekortschiet.

Het appartement een deel van het jaar verhuren

Een gewone woonverzekering is geschreven voor u en uw huisgenoten. Zodra het appartement wordt verhuurd, verandert het risico en stoppen de meeste polisteksten simpelweg met dekken — diefstal door een bewoner, letsel van gasten en schade tijdens een verhuurperiode zijn de gebruikelijke slachtoffers.

U heeft een verhuurders- of vakantieverhuurpolis nodig, met een aansprakelijkheidsdekking die gasten meeneemt en een inboedeldekking die rekening houdt met wisselende bewoners. Kijk ook naar de kant van de vereniging: op het moment van schrijven staat de Spaanse appartementswetgeving een vereniging toe om toeristische verhuur met een gekwalificeerde meerderheid te beperken of aan goedkeuring te onderwerpen, dus de statuten en de recente notulen tellen net zo zwaar als uw polis. Laat uw eigen positie bevestigen door een gestoría.

Mijas Costa en Mijas Pueblo zijn niet hetzelfde risico

Mijas valt uiteen in twee wezenlijk verschillende verzekeringsvraagstukken. Mijas Costa ligt aan zee, is dicht bebouwd en wordt gedomineerd door appartementenverenigingen, met het profiel van waterschade en gemeenschappelijke aansprakelijkheid dat hierboven is beschreven. Mijas Pueblo ligt landinwaarts in de heuvels, waar de risico's verschuiven naar natuurbrand in het omringende struikgewas, smalle toegangswegen die zowel de hulpverlening als de herbouwkosten bemoeilijken, en oudere dorpsbouw.

Een verzekeraar die een offerte maakt voor dekking in Mijas beprijst het specifieke adres, niet de gemeente. Geef het volledige adres door en meld het als de woning landelijk of half landelijk ligt.

Het appartement dat vanaf oktober leegstaat

Seizoenseigenaren lopen tegen leegstandsclausules aan, die doorgaans de diefstaldekking verminderen na een genoemde periode van leegstand en ook de waterschadedekking kunnen raken, met als redenering dat er niemand is om een lek op te merken.

Draai de hoofdkraan dicht als u vertrekt, laat een sleutel achter bij de beheerder of bij een met naam genoemde buur, en vertel uw verzekeraar het werkelijke bewoningspatroon. Dit is aan de hele Costa del Sol het grootste verschil tussen een claim die wordt uitgekeerd en een claim die dat niet wordt.

Vraag uw beheerder om een kopie van het polisblad van de vereniging en leg dat regel voor regel naast dat van uzelf. Alles wat op geen van beide staat, is de dekking die u nog moet kopen.