Torrevieja e Orihuela Costa: l'Assicurazione per i Proprietari Stranieri

Compri un appartamento a Torrevieja o sulla Orihuela Costa ed eredita una polizza che non ha mai scelto. La comunidad de propietarios, il condominio, assicura l'edificio in cui vive, e la sua copertura si ferma da qualche parte dentro le sue quattro mura. La maggior parte dei proprietari scopre esattamente dove il giorno in cui l'acqua compare in un soffitto che non è il suo.

Cosa assicura davvero la polizza condominiale

Una polizza di stabile o di urbanizzazione viene acquistata dal condominio e pagata con la sua cuota mensile. Copre la struttura dell'edificio e tutto ciò che è condiviso:

• Struttura, fondamenta, tetto, facciate e scale comuni.
• Piscine comuni, giardini, cancelli, parcheggi e ascensori.
• Impianti comuni: colonne montanti, pompe, impianti elettrici e tubazioni idriche condivise.
• La responsabilità civile propria del condominio, che risponde quando qualcuno si infortuna in un'area comune.
• Spesso la difesa legale del condominio e la copertura per la gestione dei fondi da parte dell'administrador.

Quello che non fa è occuparsi delle sue cose o della sua condotta. L'ampiezza e i massimali variano molto da condominio a condominio, quindi vale la pena capire come è strutturata l'assicurazione condominiale in Spagna prima di acquistare la propria polizza.

Dove finisce la polizza condominiale e dove inizia la sua

Il confine è tracciato dal testo della polizza condominiale, non dal buon senso. Sono comuni due impostazioni, che richiedono polizze personali molto diverse.

• Struttura degli appartamenti privati inclusa. Molte polizze condominiali assicurano il continente delle singole abitazioni oltre alle parti comuni. Se è il suo caso, potrebbe servirle solo il contenido, la responsabilità civile e gli impianti interni che il testo condominiale non copre — acquistare in aggiunta un massimale fabbricato completo significa spendere due volte.
• Struttura degli appartamenti privati esclusa. In questo caso la sua polizza deve prevedere un massimale fabbricato che copra le pareti interne, le piastrelle, i mobili della cucina, gli armadi a muro e i sanitari.

Chieda all'administrador de fincas il capitolato di polizza in vigore. Ha diritto a vederlo, ed è il documento più utile in assoluto per organizzare l'assicurazione casa a Torrevieja o in qualsiasi altro punto di questo tratto di costa.

Daños por agua: il sinistro che domina gli appartamenti spagnoli

Daños por agua — i danni da acqua — sono il sinistro domestico più frequente in Spagna, e nei condomini si tratta quasi sempre dell'acqua di qualcun altro. Un tubo flessibile dietro la lavatrice si deteriora, la guarnizione del piatto doccia cede, una tubazione di scarico si spacca dentro una parete divisoria, e il danno emerge uno o due piani più in basso.

La responsabilità segue il tubo, non la pozzanghera:

• Se la perdita proviene da un impianto interno al suo appartamento, risponde la sua polizza — il danno alla sua proprietà nella sezione danni da acqua, e il danno al vicino nella sezione responsabilità civile.
• Se proviene da una colonna montante comune o da una tubazione di alimentazione condivisa, risponde la polizza del condominio.
• Individuare la perdita è un costo separato dal ripararla. Cerchi la voce localización de avería nelle sue condizioni, che copre il lavoro di ricerca e il ripristino successivo, di solito fino a un massimale indicato.
• La riparazione del tubo rotto in sé è spesso limitata o esclusa, anche quando il danno conseguente è pienamente coperto.

Quando sono coinvolti due assicuratori, in molti casi questi risolvono la questione tra loro secondo una convenzione di settore, senza che nessuno dei due proprietari paghi nulla. Funziona meglio quando entrambi segnalano tempestivamente e nessuno rimuove un soffitto danneggiato prima che sia stato ispezionato.

La franquicia, e perché le piccole perdite diventano discussioni

La franquicia è la franchigia. Le polizze domestiche spesso non ne prevedono una sui danni da acqua, ma le polizze condominiali ne portano molto spesso una consistente, perché altrimenti un grande stabile presenterebbe sinistri di continuo. L'effetto è prevedibile: una perdita modesta rientra sotto la franchigia del condominio, il condominio rinuncia a presentare il sinistro, e il proprietario del piano sottostante viene indirizzato alla propria assicurazione.

Prima di accettarlo, verifichi se la franchigia del condominio si applica per sinistro o per edificio, e se la sua polizza personale ha una sezione di responsabilità civile in grado di rispondere. I proprietari perdono denaro qui soprattutto per non aver fatto domande.

Piscine e cancelli comuni: di chi è la responsabilità

Le piscine comuni rientrano nella polizza condominiale, la cui sezione di responsabilità civile copre gli infortuni a residenti e ospiti. Le piscine condominiali sono considerate piscine a uso pubblico secondo la normativa sanitaria valenzana, il che significa che il trattamento dell'acqua, la segnaletica e l'indicazione della profondità sono responsabilità dell'administrador — e un'inadempienza in questo campo è esattamente il tipo di elemento su cui si gioca un sinistro di responsabilità civile.

Conta anche la sua responsabilità civile personale. Se un suo ospite provoca un infortunio, se la sua collaboratrice domestica si fa male nel suo appartamento, o se qualcosa cade dalla sua terrazza, è la sua polizza a rispondere, non quella del condominio. Verifichi il massimale di responsabilità civile personale nel suo capitolato: spesso è più basso di quanto i proprietari si aspettino.

Non occupazione: la clausola pensata per i proprietari assenti

Questo conta soprattutto nelle urbanizzazioni sul mare, quindi chi organizza l'assicurazione casa a La Zenia o a Playa Flamenca dovrebbe leggere questa clausola prima di prenotare il volo di ritorno. Gli assicuratori calcolano il premio per furto e danni da acqua presupponendo che qualcuno noti tempestivamente un problema. Un appartamento vuoto da ottobre a maggio smentisce questo presupposto, quindi le polizze prevedono una clausola di non occupazione: dopo un periodo continuativo definito senza occupazione, la copertura furto viene comunemente sospesa o ridotta, e anche i danni da acqua possono essere limitati.

Il periodo viene spesso indicato in un intervallo di circa 30-60 giorni continuativi, ma non esiste una cifra standard — varia da assicuratore ad assicuratore e da prodotto a prodotto, e il suo potrebbe essere più breve. Ne derivano tre punti pratici:

• Dichiari la proprietà come seconda residenza al momento della sottoscrizione. Una polizza calcolata come abitazione principale ma usata come appartamento vacanze è una mancata comunicazione destinata a emergere.
• Chieda se l'occupazione da parte di un amico o di un familiare per qualche giorno azzera il conteggio, e ottenga la risposta per iscritto.
• Non presuma che un premio più alto sia il nemico. Una polizza per seconda casa correttamente tariffata paga; una polizza economica per abitazione principale su un appartamento vuoto potrebbe non pagare.

Custodi delle chiavi, allarmi e cosa si aspettano gli assicuratori da un appartamento vuoto

I requisiti di sicurezza in una polizza spagnola sono condizioni, non suggerimenti. Se le condizioni prevedono che l'allarme sia collegato a una central receptora e attivato quando la proprietà è vuota, un allarme non attivato può ridurre o annullare un sinistro da furto. Le richieste tipiche per un appartamento stagionale sono un custode delle chiavi nominato che visiti la proprietà e possa segnalare i danni, il rubinetto generale dell'acqua chiuso, le persiane abbassate e qualsiasi bene di valore superiore ai massimali standard custodito in una cassaforte fissa.

Affittarlo per parte dell'anno

Affittare l'appartamento in estate cambia il rischio e quindi il contratto. Una polizza casa standard presuppone che lei e la sua famiglia siano gli occupanti. Informi il suo assicuratore se ospiti paganti o inquilini soggiorneranno nell'appartamento, perché i danni dolosi da parte di un occupante e il furto senza effrazione sono comunemente esclusi, e un accordo di locazione non dichiarato dà all'assicuratore motivo di ridurre un risarcimento. Se accetta inquilini a lungo termine, si informi su una copertura per la morosità del canone come prodotto separato.

Cominci con una sola email al suo administrador per chiedere il capitolato di polizza del condominio e la franchigia applicabile ai danni da acqua. Tutto ciò che deciderà sulla propria copertura dipende da quanto indicato in quel documento.