Il rimpasto di settembre sugli affitti in Spagna: cosa perdono i proprietari

Se affitta un immobile in Spagna, probabilmente ha letto che le regole cambieranno a settembre. Forse. Al momento in cui scriviamo — 23 agosto 2026 — nulla di tutto ciò è ancora legge: il governo punta ad approvare un pacchetto di misure sulla casa a settembre 2026, che include una riforma sostanziale della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la legge spagnola sugli affitti urbani. Tutto quanto segue è una proposta, e le proposte vengono modificate, rinviate e accantonate.

Cosa si dice contenga il pacchetto

Le misure trapelate finora cambierebbero più l'economia della locazione che il suo meccanismo. Le principali riportate sono:

• I proprietari pagherebbero direttamente l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l'imposta sugli immobili) e non potrebbero più trasferirlo all'inquilino.
• I proprietari non potrebbero più obbligare l'inquilino a stipulare un'assicurazione contro la morosità (seguro de impago de alquiler) o una garanzia equivalente.
• Gli affitti turistici brevi fino a 30 notti, nei comuni con più di 10.000 abitanti, perderebbero l'esenzione IVA e sarebbero tassati con l'aliquota ordinaria del 21%.
• Gli affitti temporanei e stagionali verrebbero limitati.
• L'affitto di singole stanze verrebbe riclassificato come locazione tradizionale.
• Molti contratti prevederebbero proroghe obbligatorie.
• Gli inquilini potrebbero detrarre il costo delle riparazioni dal canone.
• Gli inquilini in situazione di vulnerabilità non potrebbero essere sfrattati finché non è disponibile un alloggio alternativo.

Consideri tutto questo come un orientamento generale, non come un regolamento definitivo. Nulla di ciò la vincola oggi, e il testo finale potrebbe differire da quanto riportato finora. Una gestoría o un avvocato immobiliare sono le persone giuste per spiegarle come la versione effettivamente approvata si applicherà ai suoi contratti.

La modifica sull'IBI è un puro trasferimento di costo

Trasferire l'IBI all'inquilino tramite una clausola contrattuale è prassi comune in Spagna, in particolare nei contratti più lunghi. Se ciò diventasse illegale, l'importo da pagare non si riduce: ricade semplicemente sul proprietario e vi resta. L'unico modo per recuperarlo sarebbe agire sul canone, che altre misure dello stesso pacchetto renderebbero più difficile da modificare.

Sono soprattutto i proprietari non residenti a risentirne, poiché l'IBI è un costo annuale fisso che non varia in base all'occupazione. Vale la pena verificare fin da ora cosa prevedono esattamente i suoi contratti attuali e quando ciascuno di essi arriva a scadenza.

Perché il divieto sulla morosità conta più di quanto sembri

Oggi, richiedere all'inquilino di stipulare una copertura contro l'impago de alquiler svolge due funzioni contemporaneamente. Protegge il canone e delega la selezione dell'inquilino: la compagnia assicurativa valuta il reddito e la situazione lavorativa del richiedente, e se l'inquilino non riesce a ottenere la copertura, Lei ha appreso qualcosa di utile prima ancora di consegnare le chiavi.

Se questo obbligo viene vietato, entrambe le funzioni tornano a Lei. La protezione non scompare, ma passa dalla sua parte del bilancio: acquista la copertura Lei stesso come parte della propria polizza per proprietari, e paga Lei il premio. La copertura contro la morosità è generalmente calcolata come percentuale del canone annuo, spesso intorno al 3-5%, e le compagnie assicurative continuano tipicamente ad applicare le proprie condizioni di verifica dell'inquilino prima di accettare il rischio. Si tratta di cifre indicative, non di un preventivo.

La tutela legale fa il lavoro poco appariscente

La parte di una polizza per proprietari che si rivela preziosa in un anno difficile è di solito la defensa jurídica, la copertura per le spese legali. Finanzia l'avvocato e il procurador (il procuratore legale) necessari per avviare un'azione per morosità, un costo che altrimenti dovrebbe sostenere Lei stesso mentre non riceve alcun canone.

Oltre a questa, verifichi la presenza di:

• Danni dolosi o intenzionali causati dall'inquilino, che la maggior parte delle polizze abitative standard esclude del tutto.
• Continuità del canone durante lo svolgimento della pratica, di solito limitata a un numero prestabilito di mensilità.
• Sostituzione delle serrature e ripristino dell'immobile dopo il suo recupero.

Ognuna di queste garanzie prevede massimali, periodi di carenza e condizioni relative alle referenze dell'inquilino. Legga il testo contrattuale, non solo il riepilogo.

La proposta di IVA al 21% cambia i conti su un affitto turistico

Gli affitti residenziali brevi sono attualmente esenti da IVA. Se la proposta venisse approvata come riportato, gli affitti turistici fino a 30 notti nei comuni con più di 10.000 abitanti sarebbero tassati al 21%, il che significa assorbire il costo oppure alzare i prezzi in un mercato dove gli ospiti confrontano il costo totale. Comporterebbe inoltre la registrazione IVA e le dichiarazioni periodiche, complicando quella che poteva essere una posizione fiscale piuttosto semplice.

Lo ripetiamo: si tratta di una proposta, non di legge, al momento in cui scriviamo. Se gestisce un immobile per affitti turistici, a qualsiasi livello, questo è il punto da chiedere alla sua gestoría non appena verrà pubblicato il testo definitivo.

Il registro NRA non c'è più, la sua licenza regionale sì

Un punto, in questo caso, è già deciso e non più in fase di proposta. Il numero di registrazione statale degli affitti (NRA), istituito dal Regio Decreto 1312/2024, è stato annullato dalla Corte Suprema il 21 maggio 2026 e non è più richiesto.

È facile interpretare questo fatto in modo eccessivo. Le norme regionali e comunali sulle licenze turistiche restano invariate, continuano ad applicarsi, variano notevolmente da regione a regione e vengono fatte rispettare con livelli di rigore molto diversi. Le compagnie che assicurano affitti turistici chiedono spesso la prova che l'immobile sia correttamente registrato a livello locale, e una polizza stipulata sulla base di una dichiarazione imprecisa è un fondamento debole al momento di un sinistro.

Una polizza abitativa standard smette di funzionare non appena affitta

Questo è l'errore che coglie di sorpresa chi finisce per affittare quasi per caso, più che per decisione consapevole. Una polizza abitativa viene calcolata partendo dal presupposto che il proprietario vi risieda. Affittare cambia chi si trova nell'immobile, con quale frequenza, con quale cura e cosa vi fa: un cambiamento nel rischio che la compagnia aveva accettato di coprire. Se questo cambiamento non viene dichiarato, la compagnia può ridurre l'indennizzo o rifiutarlo del tutto.

Gli affitti a lungo termine e quelli turistici sono quindi due prodotti diversi:

• Una polizza per affitti a lungo termine presuppone un unico nucleo familiare noto, presente per mesi o anni, con l'enfasi su morosità, spese legali e danni causati dall'inquilino.
• Una polizza per affitti turistici presuppone un flusso continuo di sconosciuti, brevi periodi di sfitto tra una prenotazione e l'altra, un'esposizione più alta alla responsabilità civile verso terzi e danni accidentali causati dagli ospiti.

Presentare una polizza per l'altra è il modo più comune per vedersi rifiutare un sinistro. Se l'uso del suo immobile sta per cambiare, lo comunichi alla compagnia prima che avvenga, non dopo.

Cosa vale la pena fare prima di settembre

• Recuperi i suoi contratti attuali e verifichi cosa prevedono riguardo al pagamento dell'IBI.
• Verifichi se la protezione del canone è una polizza stipulata dall'inquilino: in tal caso non è sua, e potrebbe non essere rinnovabile alle stesse condizioni.
• Chieda alla sua compagnia o al suo broker quanto costerebbe aggiungere la copertura contro la morosità e le spese legali alla propria assicurazione per proprietari.
• Confermi la sua posizione riguardo alla licenza regionale e comunale con una gestoría, indipendentemente dal registro NRA annullato.
• Attenda la pubblicazione del testo definitivo prima di modificare qualsiasi cosa.

La cosa più utile che può fare questo mese è recuperare il riepilogo della sua polizza e verificare a nome di chi è intestata la copertura contro la morosità: la sua o quella del suo inquilino. Questa unica risposta le dirà quanto è esposto se il pacchetto verrà approvato in una forma simile a quella riportata.