Jávea, Moraira og den nordlige Costa Blanca

En villa på nordlige Costa Blanca er som regel det mest verdifulle eieren noensinne vil forsikre, og den er rutinemessig forsikret for feil beløp. Prisen du betalte, kjøpte en tomt, en utsikt og et hus. Bare én av disse tre kan brenne ned, og bare én av dem må gjenoppbygges hvis den gjør det.

Gjenoppbyggingskostnad er ikke det du betalte

Bygningssummen — continente — bør være kostnaden ved å gjenoppbygge huset fra en ryddet tomt, ikke markedsverdien. I Jávea, Moraira, Dénia og Calpe kan tomten, sjøutsikten og postnummeret utgjøre en stor del av kjøpesummen, og ingenting av det trenger å gjenoppbygges etter en brann.

Et realistisk gjenoppbyggingstall inkluderer mer enn veggene:

• Riving og fjerning av det som er igjen, noe som ikke er billig på en skråningstomt med bare én smal adkomstvei.
• Arkitekt-, takstmann- og kommunale lisensavgifter.
• Den høyere byggekostnaden på bratte, terrasserte tomter sammenlignet med flat mark.
• Svømmebasseng, støttemurer, terrasser og hardt landskapsarbeid, hvis du vil ha dem dekket.
• Gjeldende byggekostnader, ikke dem som gjaldt da du først tegnet forsikringen.

Regla proporcional, og regnestykket bak den

Spanske forsikringer bruker regla proporcional, den proporsjonale regelen. Hvis forsikringssummen er lavere enn den reelle risikoverdien, gjør forsikringsselskapet opp skader i samme forhold som underforsikringen. Dette er det de fleste eiere gjør feil: det gjelder også små skader, ikke bare totalskade.

Ta et illustrerende eksempel. En villa ville koste 400 000 euro å gjenoppbygge, men er forsikret for 200 000 euro, altså for halvparten av verdien. En kjøkkenbrann forårsaker 40 000 euro i skader. Forsikringsselskapet betaler 20 000 euro, minus eventuell egenandel, og eieren dekker resten — selv om forsikringssummen langt fra var oppbrukt.

To ting demper dette. Mange forsikringsselskaper fraviker den proporsjonale regelen der forsikringssummen ble beregnet med deres eget verdsettelsesverktøy, og mange vilkår tolererer en angitt margin av underforsikring før regelen slår inn. Ingen av delene er automatisk. Sjekk om vilkårene dine inneholder noen av dem, og hvis du ordner villaforsikring i Jávea, få gjenoppbyggingstallet avtalt skriftlig ved inngåelse i stedet for diskutert ved en skadesak.

Private basseng: teknikken koster mer enn vannet

Et privat basseng er bare forsikret hvis det er deklarert og inkludert i forsikringssummen. Utover selve skallet er teknikken den dyre delen: pumpe, filtrering, varmepumpe, belysning og automatiske dekk er ofte begrenset av en underbegrensning eller behandlet som innbo i stedet for bygning.

• Ansvar er den reelle risikoen. Gjester, barnebarn og besøkende håndverkere svømmer i private basseng, og din ansvarsforsikring er det som svarer hvis noen skades. Sjekk grensen.
• Porter, gjerder og bassengdekk er ikke lovpålagt for private basseng på samme måte som for fellesbasseng, men de påvirker vesentlig hvordan et ansvarskrav vurderes.
• Å tømme et basseng for vinteren kan løfte eller sprekke skallet på grunn av grunnvannstrykk. Det er vanligvis unntatt som en beslutning fra eieren, ikke en ulykke, så spør bassengfirmaet ditt før du tømmer det.

Skogkledde tomter, Montgó og skogbrannrisiko

Brann er en kjernedekning i enhver spansk boligforsikring, så en villa nær skog kan forsikres. Komplikasjonene er praktiske og juridiske.

Montgó-massivet over Jávea og Dénia er skogkledd, og mange tomter på nordlige Costa Blanca grenser mot furu og kratt. Eiendommer i eller ved siden av skogsmark har plikt til vegetasjonsrydding under valencianske regler — en vedlikeholdt perimeter, ryddet undervegetasjon, trær holdt unna bygningen. Bekreft hva som gjelder for din tomt med ayuntamiento.

Forsikringsselskapene bryr seg fordi spansk forsikringsavtalelov krever at du opplyser om forhold som øker risikoen. En forsømt, overgrodd tomt ved siden av skog er et sterkere argument for forsikringsselskapet enn en vedlikeholdt en, og adkomst betyr også noe: smale veier i utbyggingsfelt og bratte innkjørsler forsinker brannmannskapene, noe som gjenspeiles både i premien og i erstatningen.

Barrancos: vann som kommer ovenfra

Villaer på nordlige Costa Blanca oversvømmes på en måte som overrasker folk som sjekket at de ikke lå nær en elv. Barrancos og ramblas som skjærer ned disse åssidene, er tørre store deler av året, men under en høst-DANA fører de en enorm vannmengde svært raskt. Innkjørsler blir kanaler, og skaden rammer ofte tomten mer enn selve huset.

Ekstraordinær oversvømmelse gjøres opp gjennom Consorcio basert på forsikringssummene i din polise, noe som er enda en grunn til at et lavt continente-tall er dyrt. Skade på støttemurer, innkjørsler, hageterrasser og selve jordforskyvningen er der unntakene ofte samler seg, så les disse avsnittene nøye sammen med det bredere bildet av boligforsikring på Costa Blanca.

Alt utenfor de fire veggene

På en stor tomt ligger mye av verdien utenfor selve huset, og det er nettopp der vilkårene har underbegrensninger eller unntak. Gå gjennom polisen din punkt for punkt:

• Grensemurer, porter og automatiske portmotorer, ofte begrenset til en liten prosentandel av bygningssummen.
• Frittstående garasjer, casitas, verksteder og bassenghus, som kanskje må deklareres enkeltvis.
• Pergolaer, markiser og solseil, ofte unntatt for vindskade uansett hva resten av forsikringen dekker.
• Solcellepaneler og batterier — bekreft om de regnes som bygning eller innbo, og oppgi verdien deres eksplisitt.
• Store trær, vanningsanlegg, hagemøbler og utekjøkken, som regel med en beskjeden underbegrensning i beste fall.

Høyere forsikringssummer kommer med vilkår

Over visse verdier slutter forsikringsselskapene å tilby dekning og begynner å stille krav. Forsterkede dører, sikkerhetsrullegardiner, vindusgitter, en safe for smykker og en alarm koblet til et overvåkingssenter er de vanlige kravene, og de er vilkår i avtalen, ikke bare råd. En alarm som fantes, men som ikke var aktivert da huset sto tomt, er en av de vanligste grunnene til at et stort tyverikrav kuttes ned.

Smykker og klokker har også egne grenser, som regel langt lavere utenfor en montert safe enn innenfor en. Hvis du oppbevarer verdisaker på villaen, be om grensene for i safe og utenfor safe separat, og få høyverdige gjenstander oppført med beskrivelse. Meglere som ordner forsikring i provinsen Alicante forhandler disse vilkårene ved inngåelse, som er det eneste tidspunktet de kan forhandles.

Eldre, landlige og ikke-standard bygg

Ikke alle eiendommer innenfor kysten er en moderne villa. Eldre fincas, stein- eller trekonstruksjoner, ikke-ombygde landlige bygninger og tilbygg bygget uten tillatelse faller alle utenfor standard forsikringsforutsetninger. Deklarer hva huset faktisk er, inkludert ethvert tilbygg som ikke er vist på escritura, fordi et forsikringsselskap dekker eiendommen det ble fortalt om. Der et bygg ikke lovlig kunne gjenoppbygges slik det står, gjør enkelte forsikringer opp basert på faktisk verdi i stedet for gjenoppbyggingskostnad, som er et svært annerledes tall.

Før neste fornyelse bør du få en gjenoppbyggingsvurdering — forsikringsselskapets verktøy, eller en lokal arkitekts kostnad per kvadratmeter anvendt på det bebygde arealet — og sammenligne den med continente-tallet på polisen din. Hvis disse to tallene ikke stemmer overens, gjør ingenting annet på forsikringen det du tror den gjør.