De Spaanse huurhervorming van september: wat verhuurders verliezen

Verhuurt u een woning in Spanje, dan hebt u waarschijnlijk gelezen dat de regels in september veranderen. Dat kán gebeuren. Op het moment van schrijven — 23 augustus 2026 — is er nog niets wet: de regering wil in september 2026 een pakket woonmaatregelen aannemen, waaronder een ingrijpende hervorming van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Alles wat hieronder staat is een voorstel, en voorstellen worden gewijzigd, uitgesteld en geschrapt.

Wat er naar verluidt in het pakket zit

De maatregelen waarover is gebrieft veranderen vooral de economie van verhuren, en minder de praktische gang van zaken. De belangrijkste gemelde punten:

• Verhuurders zouden de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zelf betalen en die niet langer aan de huurder mogen doorberekenen.
• Verhuurders zouden een huurder niet langer mogen verplichten een huurdervingsverzekering (seguro de impago de alquiler) of een gelijkwaardige waarborg te sluiten.
• Kortdurende toeristische verhuur tot 30 nachten in gemeenten met meer dan 10.000 inwoners zou de btw-vrijstelling verliezen en tegen het standaardtarief van 21% worden belast.
• Tijdelijke en seizoensgebonden verhuur zou worden beperkt.
• Het verhuren van losse kamers zou opnieuw worden gekwalificeerd als gewone huur.
• Veel contracten zouden verplichte verlengingen krijgen.
• Huurders zouden de kosten van reparaties van de huur mogen aftrekken.
• Huurders in een kwetsbare situatie zouden niet mogen worden uitgezet zolang er geen vervangende woonruimte beschikbaar is.

Lees dat als een richting en niet als een reglement. Niets ervan bindt u vandaag, en de definitieve tekst kan afwijken van wat is gemeld. Een gestoría of vastgoedjurist is de aangewezen persoon om u te vertellen hoe de versie die daadwerkelijk wordt aangenomen op uw eigen contracten uitwerkt.

De IBI-wijziging is een rechtstreekse kostenverschuiving

De IBI via een contractclausule doorberekenen aan de huurder is in Spanje gangbaar, vooral bij langere overeenkomsten. Wordt dat onrechtmatig, dan wordt de aanslag niet lager — hij komt simpelweg bij de eigenaar terecht en blijft daar. De enige route om hem terug te verdienen zou de kale huur zijn, en juist die zouden andere maatregelen uit hetzelfde pakket moeilijker aanpasbaar maken.

Niet-ingezeten eigenaren voelen dit doorgaans het sterkst, omdat de IBI een vaste jaarlijkse last is die niet meebeweegt met de bezetting. Het loont nu al na te kijken wat uw huidige contracten hierover precies zeggen en wanneer elk contract afloopt.

Waarom het verbod op huurdervingsdekking zwaarder weegt dan het lijkt

Vandaag doet het verplichten van een huurder om impago de alquiler-dekking te kopen twee dingen tegelijk. Het beschermt de huurinkomsten, en het besteedt de screening van de huurder uit: de verzekeraar beoordeelt het inkomen en het dienstverband van de aanvrager, en krijgt de huurder geen dekking, dan weet u iets nuttigs voordat u de sleutels overhandigt.

Verbied die verplichting en beide taken komen bij u terug. De bescherming verdwijnt niet, maar verhuist naar uw kant van de balans: u koopt de dekking zelf als onderdeel van uw eigen verhuurderspolis en u betaalt de premie. Huurdervingsdekking wordt doorgaans geprijsd als een percentage van de jaarhuur, vaak ergens tussen 3% en 5%, en verzekeraars stellen meestal nog steeds hun eigen eisen aan de screening van de huurder voordat zij het risico accepteren. Dat zijn indicatieve cijfers en geen offerte.

Rechtsbijstand doet het onopvallende werk

Het onderdeel van een verhuurderspolis dat zich in een slecht jaar terugverdient, is meestal defensa jurídica — de rechtsbijstandsdekking. Die betaalt de advocaat en de procurador die nodig zijn om een vordering wegens wanbetaling in te stellen, een rekening die u anders zelf draagt terwijl u geen huur ontvangt.

Let daarnaast op:

• Moedwillige of opzettelijke schade door een huurder, die de meeste gewone woonpolissen volledig uitsluiten.
• Doorbetaling van de huur zolang een procedure loopt, meestal gemaximeerd op een vast aantal maandtermijnen.
• Vervanging van sloten en herstel nadat een woning is teruggekregen.

Aan elk van die punten hangen limieten, wachttijden en voorwaarden over de manier waarop de huurder is gescreend. Lees de polisvoorwaarden en niet de samenvatting.

Het btw-voorstel van 21% verandert de rekensom bij vakantieverhuur

Kortdurende woningverhuur is nu vrijgesteld van btw. Wordt het voorstel aangenomen zoals gemeld, dan zou toeristische verhuur tot 30 nachten in gemeenten met meer dan 10.000 inwoners met 21% worden belast — wat betekent dat u die heffing zelf slikt of uw prijzen verhoogt in een markt waarin gasten op totaalprijs vergelijken. Het brengt bovendien btw-registratie en periodieke aangifte met zich mee in een fiscale situatie die tot nu toe misschien vrij eenvoudig was.

Nogmaals: op het moment van schrijven een voorstel en geen wet. Verhuurt u een vakantiewoning van enige omvang, dan is dit het punt om in de week van publicatie van de definitieve tekst aan uw gestoría voor te leggen.

Het NRA-register is verdwenen — uw regionale vergunning niet

Op één punt is de zaak beslecht in plaats van voorgesteld. Het landelijke registratienummer voor verhuur (NRA), ingevoerd bij Koninklijk Besluit 1312/2024, is op 21 mei 2026 door het Hooggerechtshof vernietigd en is niet langer vereist.

Dat wordt gemakkelijk te ruim uitgelegd. De regionale en gemeentelijke regels voor toeristenvergunningen zijn onaangetast, gelden gewoon, verschillen aanzienlijk per regio en worden met zeer uiteenlopende ijver gehandhaafd. Verzekeraars die dekking voor vakantieverhuur afsluiten vragen vaak om bewijs dat de woning lokaal correct is geregistreerd, en een polis die op een onjuiste opgave berust is bij een schade een zwak papier.

Een gewone woonpolis houdt meestal op te werken op de dag dat u verhuurt

Dit is de misser die vooral mensen treft die in verhuur rollen in plaats van er bewust voor te kiezen. Een woonpolis is geprijsd op de aanname dat de eigenaar er woont. Verhuur verandert wie er in het pand is, hoe vaak, hoe zorgvuldig en wat er gebeurt — en dat is een wijziging van het risico dat de verzekeraar heeft geaccepteerd. Wordt die wijziging niet gemeld, dan kan de verzekeraar de uitkering verlagen of de claim volledig afwijzen.

Langdurige verhuur en vakantieverhuur zijn vervolgens twee verschillende producten:

• Een polis voor langdurige verhuur gaat uit van één bekend huishouden dat er maanden of jaren woont, met de nadruk op huurderving, rechtsbijstand en schade door de huurder.
• Een polis voor vakantieverhuur gaat uit van een stroom onbekenden, korte periodes van leegstand tussen boekingen, een hogere aansprakelijkheidsblootstelling en schade door ongeval veroorzaakt door gasten.

De ene verkopen als de andere is precies hoe claims worden afgewezen. Staat het gebruik van uw woning op het punt te veranderen, meld dat dan aan de verzekeraar vóórdat het gebeurt en niet erna.

Wat de moeite waard is vóór september

• Zoek uw huidige contracten op en kijk na wat daarin staat over wie de IBI betaalt.
• Controleer of uw huurbescherming een polis is die de huurder heeft gekocht — is dat zo, dan is het niet uw polis, en misschien is verlenging op dezelfde voorwaarden niet mogelijk.
• Vraag uw verzekeraar of adviseur wat het zou kosten om huurderving en rechtsbijstand toe te voegen aan uw eigen verhuurdersverzekering.
• Laat uw regionale en gemeentelijke vergunningssituatie bevestigen door een gestoría, los van het vernietigde NRA.
• Wacht op de gepubliceerde tekst voordat u iets herschrijft.

Het nuttigste wat u deze maand kunt doen, is uw polisblad erbij pakken en vaststellen op wiens naam de huurdervingsdekking staat: die van u of die van uw huurder. Dat ene antwoord vertelt u hoe kwetsbaar u bent als het pakket ongeveer in de gemelde vorm wordt aangenomen.