Contenido et continente : ce que couvre vraiment un contrat espagnol

Deux mots de vos conditions particulières décident si un sinistre est indemnisé en totalité ou seulement en partie : continente et contenido. Ils ressemblent à « contenant » et « contenu », et c'est à peu près cela — mais les montants inscrits en face sont ce sur quoi travaille un expert après un incendie, une rupture de canalisation ou une tempête. Trompez-vous sur l'un ou l'autre et le manque à gagner est pour vous.

Ce que signifie réellement le continente

Le continente, c'est la structure. Pas seulement le gros œuvre, mais tout ce qui y est attaché à demeure :

• Les murs, la toiture, les sols et les plafonds.
• Les meubles de cuisine et de salle de bains intégrés.
• Les placards encastrés.
• Le garage, la piscine, les murs de clôture et les portails.
• Les installations fixes telles que la plomberie, l'électricité et les panneaux solaires.

Le test consiste généralement à se demander si l'élément resterait avec le bien en cas de vente. Une cuisine intégrée reste : c'est donc du continente. Le réfrigérateur qui s'y trouve part avec vous : ce n'en est pas.

Ce que couvre le contenido

Le contenido, c'est tout ce que vous emporteriez en déménageant : meubles, gros électroménager, vêtements, électronique, outillage, effets personnels et objets de valeur. On sous-estime systématiquement ce montant parce qu'on le chiffre de mémoire, au lieu de parcourir le logement pièce par pièce en additionnant les coûts de remplacement.

Un bon contrôle de cohérence, au moment de souscrire une assurance contenu, consiste à se demander ce qu'il en coûterait de remeubler entièrement le bien vide, aux prix d'aujourd'hui, et non ce que vous aviez payé à l'époque.

Valeur de reconstruction n'est pas valeur de marché

C'est de loin l'erreur la plus fréquente sur les contrats espagnols. Le continente doit être assuré au coût de reconstruction — ce qu'il en coûterait de rebâtir le bâtiment — et non à la valeur de marché, ni au prix que vous l'avez payé.

Le prix d'achat comprend le terrain, et un terrain ne brûle pas. Un appartement en bord de mer acheté 400 000 € peut avoir un coût de reconstruction plus proche de 150 000 €, parce que l'essentiel de ce que vous avez payé, c'était l'emplacement. Assurez-le pour 400 000 € et vous payez chaque année une prime sur un capital que l'assureur n'aurait jamais à verser. Assurez-le pour 60 000 € et vous avez le problème inverse, bien plus coûteux.

La regla proporcional, chiffres à l'appui

La regla proporcional — la règle proportionnelle, que le droit français connaît sous le nom de règle proportionnelle de capitaux — est le mécanisme qui transforme la sous-assurance en indemnisation réduite. Si le capital assuré est inférieur à la valeur réelle au moment du sinistre, l'assureur règle dans cette même proportion.

Prenez une maison dont le coût réel de reconstruction est de 200 000 €, assurée pour 120 000 €. Soit 60 % de la valeur. Un incendie de cuisine cause 40 000 € de dommages. Le sinistre reste très en deçà du capital assuré : la plupart des propriétaires supposent donc qu'il sera intégralement indemnisé. Ce n'est pas le cas :

• Coût de reconstruction : 200 000 €
• Capital assuré : 120 000 €, soit 60 %
• Dommages : 40 000 €
• Indemnisation : environ 24 000 € — 60 % du sinistre

Les 16 000 € restants sont pour vous. Rien n'était exclu et rien n'a été mal vendu. Le contrat vous a simplement traité comme votre propre assureur pour les 40 % que vous aviez choisi de ne pas souscrire.

Comment estimer une valeur de reconstruction

Vous n'avez pas besoin d'une expertise formelle pour tomber dans un ordre de grandeur raisonnable, même si pour un bien atypique ou de grande valeur un expert représente un investissement judicieux. Pour une maison ordinaire :

• Prenez la surface construite en mètres carrés, garage et terrasses couvertes compris.
• Multipliez par un coût de construction local au mètre carré — la plupart des régions espagnoles se situent autour de 900 € à 1 600 € le m² pour une qualité de construction standard, davantage pour du sur-mesure ou des terrains d'accès difficile.
• Ajoutez la démolition et l'enlèvement des gravats, les honoraires et le coût des licences.
• Ajoutez séparément la piscine, les murs de clôture, les terrasses et les dépendances — on les oublie facilement et leur reconstruction coûte cher.

Ce ne sont que des ordres de grandeur. Votre ayuntamiento, votre architecte ou votre entrepreneur auront une bien meilleure idée des tarifs locaux actuels que n'importe quelle moyenne nationale.

Pourquoi vos capitaux assurés se périment

Les coûts de construction ont fortement augmenté ces dernières années, et la main-d'œuvre et les matériaux constituent la totalité d'une valeur de reconstruction. Un capital assuré qui était juste au moment de la souscription peut être insuffisant de 20 % ou 30 % quelques années plus tard sans que vous n'ayez touché à quoi que ce soit.

La plupart des contrats appliquent une revalorisation annuelle automatique, mais c'est un indice grossier qui ignore votre nouvelle piscine ou votre extension. Revoyez les deux montants au renouvellement de votre assurance habitation, et systématiquement après des travaux.

Appartements : ce que la comunidad couvre déjà

Si vous possédez un appartement, la comunidad de propietarios détient une police d'immeuble couvrant la structure du bâtiment et les parties communes. Cela réduit effectivement le montant de continente que vous devez souscrire à titre individuel : une assurance habitation pour un appartement est donc généralement orientée vers le contenido. Cela ne supprime pas le besoin pour autant.

• Vos propres aménagements et améliorations — cuisine, salles de bains, revêtements de sol, placards encastrés, climatisation — sont en principe à vous d'assurer.
• La police de la communauté comporte généralement sa propre franchise, et elle ne paiera ni vos meubles ni vos biens personnels.
• Les dommages que vous causez à l'appartement voisin relèvent de la responsabilité civile : il vaut la peine de vérifier quel contrat répond.

Les sous-limites sur les bijoux, les espèces et les objets de valeur

La garantie contenu n'est pas une enveloppe unique et uniforme. Les contrats appliquent des sous-limites à certaines catégories, et ce sont elles qui surprennent au moment du sinistre :

• Les bijoux sont souvent plafonnés à un pourcentage du capital contenu, avec en plus une limite par objet.
• Les espèces conservées au domicile sont limitées à un montant fixe modeste.
• Les biens temporairement hors du domicile ont leur propre limite, plus basse.
• Les objets dépassant un seuil indiqué doivent généralement être déclarés individuellement, et certains assureurs exigent qu'ils soient conservés dans un coffre-fort scellé pour que la garantie joue pleinement.

Là où la sous-assurance fait le plus mal

La règle proportionnelle mord le plus fort sur les sinistres les plus lourds. Lors d'un incendie de forêt ou d'une inondation grave, le dommage n'est pas une fuite d'eau à 5 000 € : il est structurel, et il peut s'agir d'une perte totale. Les risques extraordinaires de ce type sont pris en charge en Espagne par le Consorcio de Compensación de Seguros, et son indemnisation se calcule par référence aux capitaux assurés sur votre contrat. Un montant de continente périmé limite donc votre indemnisation dans le scénario exact pour lequel vous aviez souscrit.

Ressortez vos conditions particulières cette semaine, retrouvez les deux montants, et demandez-vous ce qu'il en coûterait réellement de reconstruire et de remeubler à partir de rien aujourd'hui — puis parlez-en à votre assureur ou à une gestoría si la réponse n'en est pas proche.