Fuengirola, Benalmádena og Mijas: Det viktigste om forsikring

Kjøper du en leilighet i Fuengirola, Benalmádena eller Mijas Costa, arver du to forsikringer: den du selv velger, og den bygningen allerede har. De fleste eiere leser aldri den andre, antar at den dekker mer enn den faktisk gjør, og oppdager først grensen mellom de to når de står under et dryppende tak. Sameiets polise og din egen er laget for å utfylle hverandre, og å vite hvor skjøten går er nesten hele jobben.

Hva fellesforsikringen faktisk dekker

Nesten alle sameier langs denne kysten har en forsikring for comunidad de propietarios, som administratoren har ordnet med og som betales gjennom din månedlige fellesutgift. Denne polisens oppgave er bygningen og alt som er felles.

• Bygningskroppen: fundament, bærende vegger, tak, fasade, terrasser og felles rørsystem.
• Fellesarealer: inngangsparti, trappeoppganger, korridorer, garasjer, hager.
• Felles installasjoner: heiser, porter, pumper, belysning, bassenget og dets tekniske anlegg.
• Sameiets eget offentlige ansvar, for personer som skades i disse fellesarealene.

Enkelte fellesforsikringer utvider et grunnleggende dekningsnivå inn i de enkelte leilighetene, typisk for brann og vannskader på faste installasjoner. Andre stopper bestemt ved din inngangsdør. Du kan ikke vite hvilket som gjelder uten å lese polisen, og du har rett til å be administratoren om en kopi.

Gapet som er igjen for den enkelte eier

Det fellesforsikringen ikke gjør, er å erstatte dine eiendeler eller dekke ditt personlige ansvar. Din egen forsikring må dekke:

• Contenido – møbler, hvitevarer, elektronikk, klær, alt bygningsforsikringen ikke bryr seg om.
• Innvendige installasjoner og forbedringer du har gjort: oppgradert kjøkken, nye bad, klimaanlegg, innebygde garderobeskap, gulv.
• Din personlige responsabilidad civil, for skade leiligheten din påfører en nabos.
• Erstatningsbolig og egenandelen som skal betales ved et sameiekrav.

En vanlig og kostbar feil er å forsikre full gjenoppbyggingsverdi for leiligheten som continente når fellesforsikringen allerede dekker hele bygningen. To selskaper som dekker samme interesse, betaler ikke dobbelt – de deler ett oppgjør mellom seg. Du betaler to premier, men får utbetalt én gang. For en leilighet i Fuengirola eller andre steder langs kysten er det vanlige svaret et beskjedent continente-beløp som dekker dine egne faste installasjoner og forbedringer, med hovedvekten av forsikringen på innbo og ansvar.

Daños por agua: skaden som definerer spansk leilighetsliv

Vannskader mellom leiligheter – daños por agua – er den klart vanligste skadetypen i spanske sameier. Bygningene er i betong, rørene er ofte støpt inn i vegger og gulv, og en langsom lekkasje har som regel rukket å gjøre skade lenge før noen oppdager en flekk.

Ansvaret følger røret, ikke taket. Tre situasjoner dekker de fleste tilfellene:

• Lekkasjen sitter i et felles rør – typisk en vertikal stigeledning eller bajante som betjener flere leiligheter. Fellesforsikringen reparerer røret og som regel også skaden det har forårsaket.
• Lekkasjen sitter i naboens eget rørsystem ovenpå. Naboens polise reparerer røret under vannskadedelen, og naboens ansvarsdel betaler for skaden som er påført leiligheten din under.
• Lekkasjen er din, og skaden er kun din. Da håndterer din egen vannskadedel den.

Å finne lekkasjen er en egen kostnad, adskilt fra å reparere den. Se etter vilkåret localización de la avería, som dekker åpning av vegger og gulv for å spore feilen, samt istandsetting etterpå. Poliser som er nøysomme her, lar deg sitte igjen med regningen for søket, selv om selve skaden ellers var dekket.

Slik gjøres oppgjøret mellom de to forsikringene og de to egenandelene

I praksis blir begge selskapene involvert, og spanske forsikringsselskaper håndterer store volum av slike saker seg imellom gjennom standardiserte oppgjørsordninger i stedet for å tvistes om hver enkelt sak.

Praktiske punkter som avgjør hvor godt det går:

• Meld fra til ditt eget selskap umiddelbart, selv om du er sikker på at feilen ligger ovenpå. Forsinket melding er den vanligste grunnen til at et vannskadeoppgjør blir redusert.
• Sjekk franquicia – egenandelen – på både vannskadedelen og ansvarsdelen. Mange spanske boligforsikringer har ingen egenandel på vannskader, men stadig flere av de billigere har det nå.
• Fotografer skaden før noe blir tørket eller pusset på nytt.
• Gjentatte vannskadekrav på én leilighet fører til fordyrede fornyelser eller at forsikringen ikke fornyes. Det lønner seg å skifte ut slitne rør fremfor å melde krav tre ganger.

Fellesbasseng, heiser og sameiets ansvar

Et fellesbasseng er en konsentrasjon av ansvarsrisiko. Sameiets forsikring bør ha en ansvarsgrense som gjenspeiler et travelt basseng med barn og gjester, og sameiet forventes å vedlikeholde skilting, dybdemerking, gjerder der det kreves, og sikkerhetsutstyr. I Benalmádena, der en stor andel av bebyggelsen er ferieleiligheter med intensiv sommerbruk av bassenget, er en utilstrekkelig ansvarsgrense i fellesforsikringen en reell risiko for alle eiere.

Det samme gjelder heiser og garasjeramper. Sitter du i sameiets styre, er forsikringssummen og ansvarsgrensen verdt å sette på dagsordenen på årsmøtet – og verdt å lete etter i møtereferatene, siden underforsikring av bygningen typisk kommer for dagen som en derrama, en ekstraordinær innkreving fra eierne, etter at et stort skadeoppgjør ikke strekker til.

Å leie ut leiligheten deler av året

En vanlig boligforsikring er skrevet for deg og husstanden din. Når leiligheten leies ut, endrer risikoen seg, og de fleste vilkår slutter ganske enkelt å gjelde – tyveri begått av en leietaker, gjesteskader og skader under utleie er de vanlige tapene.

Du trenger en utleie- eller feriehusforsikring, med ansvarsdekning som inkluderer gjester og innbodekning tilpasset høy gjennomtrekk. Sjekk også sameievinkelen: i skrivende stund tillater Spanias regler for horisontalt sameie at et sameie kan begrense eller kreve godkjenning av turistutleie ved kvalifisert flertall, så vedtektene og de siste møtereferatene betyr like mye som selve polisen din. Bekreft din egen situasjon med en gestoría.

Mijas Costa og Mijas Pueblo er ikke samme risiko

Mijas deler seg i to genuint forskjellige forsikringsbilder. Mijas Costa ligger ved kysten, er tett bebygd og domineres av leilighetssameier, med den vannskade- og fellesansvarsprofilen som er beskrevet over. Mijas Pueblo ligger inne i åsene, der risikoen dreier mot skogbrann i omkringliggende kratt, smal atkomst som kompliserer både utrykning og gjenoppbyggingskostnader, samt eldre landsbybebyggelse.

Et forsikringsselskap som gir tilbud på dekning i Mijas, prissetter den konkrete adressen, ikke kommunen. Oppgi hele adressen, og si fra dersom eiendommen er landlig eller halvlandlig.

Leiligheten som står tom fra oktober

Sesongeiere støter på klausuler om ubebodd bolig, som typisk reduserer tyveridekningen etter en fastsatt periode uten beboelse, og som også kan påvirke vannskadedekningen, ut fra tankegangen om at ingen er der til å oppdage en lekkasje.

Steng hovedstoppekranen når du reiser, la en nøkkel bli igjen hos administratoren eller en navngitt nabo, og fortell forsikringsselskapet ditt om det reelle beboelsesmønsteret. Dette er den enkeltfaktoren som i størst grad avgjør om et krav blir utbetalt eller ikke langs hele Costa del Sol.

Be administratoren om en kopi av fellesforsikringens forsikringsbevis, og sammenlign det deretter linje for linje med din egen. Alt som ikke står i noen av dem, er dekningen du fortsatt må kjøpe.